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浅草寺，位于东京台东区，是日本最古老、最著名的佛教寺院之一。作为东京的文化象征和旅游地标，浅草寺每年吸引数千万游客前来参拜、观光和体验日本传统文化。寺前的雷门大红灯笼，已成为游客必拍的打卡景点。随着日本旅游业的全面复苏，浅草地区的住宿需求激增，带动了旅馆民宿市场的繁荣，带有旅馆许可的房价也屡创新高。
一、日本旅游业的复苏与浅草的热度
近年来，随着全球旅游业的复苏，日本成为热门目的地之一。2024年，日本接待了创纪录的3686万名国际游客，打破疫前2019年的3190万人纪录，并高出了近16%。东京作为首都和主要门户城市，吸引了大量游客，其中浅草寺作为著名地标，成为到访游客的必访之地。
游客的激增带动了浅草地区的住宿需求。2024年东京的酒店平均每日房价已超过26,000日元，较疫情前上涨超过50%。浅草作为热门旅游区域，酒店和民宿的入住率持续攀升，部分高峰期甚至一房难求。
二、住宿需求推动民宿市场繁荣
面对激增的住宿需求，传统酒店供不应求，民宿旅馆成为游客的另一选择。浅草地区的民宿旅馆因其地理位置优越而受到游客青睐。
随着住宿需求和平均日单价（ADR）的持续增长，浅草地区带有旅馆许可的房产价格的涨幅不逊于需求增长的速度。近两年带有旅馆营业许可的物件价格一路水涨船高。有些物业即便屋况老旧、结构陈旧，单凭一纸旅馆许可与“浅草xx分钟”的地段标签，挂牌价格甚至高于疫情前市场价的2倍。这种情况反映出市场对短期高流量高收益地区不动产的强烈预期，也需要注意在热度之下，市场价脱离资产基本面的隐忧。
三、脱离实际价值的浅草旅馆不动产，仅靠热度能持续吗
首先，旅馆物件价格飙升背后，是基于“满房高价”假设下的收益模型。但这种模型未必具备长期稳定性。虽然2024年的外国游客人数突破历史新高，但旅游业的兴衰受全球经济、汇率、地缘政治等多重因素影响。一旦访日热潮放缓，入住率或ADR下降，投资回报将迅速缩水，那些高价购入、依赖高运营收益维持现金流的物业，可能转瞬原形毕露。
2023-2025年度浅草区域宿泊设施按月入住率
其次，从投资收益的角度来看，浅草一带旅馆物件在市场热度带动下，往往以“年化回报率10%以上”作为宣传亮点，表面上看似相当可观。然而，真正进入运营阶段后，实际可得收益往往要远低于预期：
- 平台佣金是一笔躲不掉的成本。Airbnb、Booking.com 、Agoda等主流短租平台通常会收取约15%的服务费用，这笔钱会直接从房东收入中扣除。
- 清扫相关费用：在当前日本服务业人工紧缺的背景下，招聘和维持稳定的清扫与运营人员成为一大挑战。即便是面积较小的单栋旅馆，每次退房后的清扫消毒、床单更换、垃圾处理等工作，往往需依赖外包服务，东京20多平米的标准双人房间每晚的住宿收费大概在15000-30000日元，平均每次的清扫成本通常在4,000至7,000日元之间，依房型和服务标准而异。
- 能源与消耗品费：网络、水电煤气、日常消耗品等基础费用亦为固定支出，尤其是在夏冬两季，空调、电热水器等高耗能设备的使用频率较高，这会使得运营成本显著上升。
- 运营管理费用：此外，还需考虑入住者的问询、入住前后的引导、突发状况的应对等运营事务，若聘请代运营公司，管理费用通常在收入的20%左右。
综合以上因素，一间年回报率标称10%的旅馆物件，实质到手的净收益，可能仅为5%甚至更低。在房价高企的背景下，这样的回报率是否合理，是否能覆盖投资回报周期与潜在风险，都应该在投前的经营试算中认真考量。
并且，从整个市场的角度来看，浅草区域旅宿产品竞争激烈，再加上许多机构投资者也在紧锣密鼓筹备新物业，中大规模的专业玩家不断进入市场，导致价格战频繁。若缺乏差异化的产品设计、优质的服务运营能力或稳定的运营团队，仅凭地段吸引客户已逐渐显得吃力。尤其在爱彼迎，TripAdvisor、Google Reviews等平台的较为完善的评分机制下，房源的分数直接关系到算法推送曝光量与转化率，这都直接与房源的预定率和收入挂钩。
台东区2022-2025年度宿泊设施数量（含民宿，酒店，旅馆等）
四、不动产投资的安全垫：房产本身的基础价值
租赁型房产无论作为店铺，旅馆，办公室或者任何运营形式，不可忽视的是房产本身的基础价值。在做运营评估时，必须要考虑到旅游淡季、或当旅馆经营无法维持时，物业是否具有“转作普通住宅或商用不动产”的弹性，这是评估其是否贴合长期价值的关键。
更进一步来说，评估一套不动产的长期价值，不能只盯着旅馆营业时的收益模型，还必须预设“B计划”的可行性。一个成熟的投资者，往往会在购入前就问自己：如果哪天这栋房子不再适合作为旅馆运营，它还能做什么？
在这一点上，物件的基本条件和当地区整体的租金收益水平就显得尤为关键。相对而言，那些具备弹性用途的物件，即使短期内旅宿收益不如预期，也可以顺利转为租赁住宅、办公室、艺廊、咖啡厅等其他形式，具备一定的资产安全垫。而部分为旅馆用途而专门改造、格局不规则、无窗或建筑年限偏高的物件，一旦失去旅宿场景的支撑，几乎无法脱手，甚至可能成为“低流动性资产陷阱”。
因此，在旅馆物件价格不断攀升、热度仍在持续的市场环境下，投资人更需要冷静思考：所购房产的价值，究竟是来自于一时的行业热潮，还是来自于它本身就具备的、可穿越周期的基础能力？这是决定投资是否具备安全边际的根本问题。
五、结语
浅草旅馆不动产当前的高热度，固然反映出旅游市场复苏的活力与潜力，但若价格持续脱离物件的使用价值和实际运营收入，泡沫风险将不可回避。投资者应避免盲目追高，更应回归基本面，从运营能力、真实回报率、风险规避机制等多角度综合评估项目。短期的热度固然诱人，但唯有具备长期稳健回报潜力的物业，才是真正值得持有的资产。
数据来源：
AirDNA report on submarket performance details: Taito Ku
Urbalytics Area analysis: Asakusa, Type: multi-unit buildings
