从「渋谷的北朝鲜」看日本公寓自治的崩坏与投资陷阱

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近年来，日本各地的分户式公寓频繁爆发管理组合治理失衡、信息不透明、财务滥用等问题。其中，位于东京渋谷区的老牌公寓「秀和幡ヶ谷レジデンス」因其近似“独裁政权”式的管理方式被称为“渋谷的北朝鲜”，成为管理危机的典型案例。本文透过该案例梳理2025年以来日本管理组合频发的问题类型，包括大修工程回扣、信息隐瞒、长期独裁、法律改革局限等，并提出明确的避坑建议。

如果你是计划在日本持有或收购公寓单元的投资者，本文将帮助你了解“治理结构”对资产价值的真实影响，并指导你如何在看似稳定的物业背后识别潜在风险。

被称为「渋谷北朝鲜」的秀和幡ケ谷レジデンス

「秀和幡ヶ谷レジデンス」（秀和幡ケ谷Residence）是位于京王线幡谷站步行4分钟的老式公寓，1974年结构，上千户的住户使它成为非常典型的老牌社区物件。该楼由于一系列极简单粗暴的管理规则（禁止Uber Eats、入住需管理组合面试、公众被监控等），而被指责为「渋谷北朝鲜」。

这座住宅的管理组合在过去25年中例外地同一名理事长维持。经过25年的培育和稳坐，旧理事长经营应动模式被指责为不透明的独裁者。住户们在通过1200天以上的维权运动中终于实现了「政权替换」。

大楼外观

公寓管理关联的主要纠纷

#1 管理模式专制封闭：采用不透明的 “独裁” 管理体制，从入住需经理事会面试，到入住后受 50 多台摄像头全方位监控，再到禁止 Uber Eats、收取亲戚熟人留宿费用等一系列奇葩规则，均由理事会单方面制定，居民毫无参与决策的机会，严重缺乏话语权。

#2 资产与财务隐患：不合理的管理导致公寓资产价值持续下降，损害居民财产权益；同时，管理方拒绝公开收支报告等财务信息，不向居民进行必要说明，财务状况不透明，引发居民对资金使用的质疑与不信任 。

Urbalytics上的成交数据

在Urbalytics上可以看到, 这个楼大多数为35-45平之间的1DK/2DK。近年成交价格在2000万上下, 其中不乏1500万左右的可能是“急售”的物件。考虑到新宿2站路+涉谷区的黄金地段，管理不善对于本资产的影响不言而喻。

#3 矛盾纠纷频发难解：严苛的规则使得居民与管理方矛盾不断，各类纠纷频发，且更换管理层困难重重。即便居民通过长期抗争实现政权更迭，仍遗留诸多争议，甚至上诉至最高裁，问题长期难以得到彻底解决，严重影响社区和谐与稳定。

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2025年以来频发的管理组合事件

进入2025年后，日本各地分户式公寓（マンション）中围绕管理组合的矛盾事件持续增多，从地方中小型旧公寓，到东京都内的新兴高层住宅，争议的根源各有不同，但核心几乎都集中于自治组织（管理组合）的失衡与僵化。

大规模修缮中的回扣问题

2025年2月，大阪一管理公司员工被揭发挪用总额高达9亿日元的管理费用；早在2023年，新潟也曾发生管理组合理事长侵吞11亿日元修缮金的事件。

除了这些可被定罪的“犯罪型”行为外，更广泛存在的是难以追责的“灰色操作”，其中最常见的是 理事长等与业者之间的回扣（kickback）勾结。尤其是在预算高达数亿日元的大规模修缮工程中，理事长或理事会成员可能与承包商“暗箱操作”，收取1~2%的回扣。有时是承包商主动接近，有时则是理事长主动寻找愿意返利的“御用专家”。
这种现象之所以难以遏制，是因为操作隐秘，法律很难界定其为明确的犯罪行为。然而，从居住者的角度看，这无疑加剧了信任缺失、破坏了公平机制，也严重威胁到物业资产的长期价值。

20年一度的大规模修缮是不正滥用经费的温床

信息闭塞与文件隐瞒：住户被排除在“管理”之外

许多管理组合在运作过程中存在信息封锁的问题。常见现象包括理事会不公开会议纪要、不主动报告财务状况、不解释工程投标流程，甚至拒绝提供修缮计划或预算明细。这种对住户“形式上的告知、实质上的排除”，导致多数区分所有者对组合运作处于“被动接受”状态。

例如，2025年4月，神奈川县川崎市一处中型公寓因管理组合长年不公布会计报告，导致住户发现时账户已被长期透支，最终引发集体诉讼。尽管没有直接挪用资金的证据，但由于透明性缺失，该案仍被媒体称为“半透明型的管理崩坏”。

长期独裁与“政权”世袭：理事会变成私人领地

管理组合的“长期政权化”问题也在加剧。原本应由住户轮换担任的理事职位，在部分公寓中被“常年连任”的少数人所把持。部分理事会甚至形成“隐形门槛”，例如要求住户有“自住经验”或“日语能力”，在实务上排除投资型业主与外国人所有者的参选资格。

前文描述的「秀和幡ヶ谷レジデンス」是一个典型的案例，但是对于类似的老旧大规模楼盘来说，这类事件层出不穷。

法律的完善

日本目前有超过700万户分户式公寓，其中约20%已使用超过40年。随着建筑老化和居民高龄化，公寓管理面临诸多挑战，如决策难以达成、修缮资金不足等。此次法律修订旨在通过简化决策流程、增强管理透明度和引入新的管理机制，解决这些问题，确保公寓的可持续发展。 在这个背景下，2025年3月通过的《区分所有法》修正案，意在提升公寓管理的效率的透明度。

2025年《区分所有法》与《マンション管理適正化法》主要修订内容

1. 建筑拆除与整体出售：过去需要全体所有者一致同意的事项，如建筑拆除或整体出售，现在只需五分之四的所有者同意即可执行。 对于共用部分的修缮决议，现可由出席会议的多数所有者决定，无需全体所有者参与。
2. 管理透明度的提升: 利益冲突的事前说明义务：如果管理公司同时担任管理者并参与工程发包，必须事先向所有者说明可能存在的利益冲突。同时开发商在新建公寓时需制定详细的管理计划，并在交付时移交给管理组合，以确保长期的管理质量
3. 新的管理机制引入
   1. 外部管理人制度：对于管理不善的专有部分，法院可指定外部管理人进行管理，以保障整体居住环境。 
   2. 地方政府的介入：地方政府获得更多权限，可对存在安全隐患的公寓进行调查、指导和调解，确保居民安全。

民法基础下的“性善说”和法改正的局限性

尽管2025年3月通过的《区分所有法》修订案在程序层面上降低了部分决议的门槛以期提高管理组合的决策效率，但这些改革仍然深受“性善说”理念的制约，即假定所有者会积极参与管理事务。然而，现实中，许多所有者对管理事务缺乏兴趣或时间，导致管理组合的运作仍然依赖于少数积极分子的推动。这种依赖可能导致权力集中，增加了滥用的风险。例如，指出，在某些情况下，管理组合的透明度不足，信息封锁现象普遍，住户被排除在“管理”之外。

此外，尽管法律修订降低了决议门槛，但在实际操作中，仍可能面临信息不对称、沟通不畅等问题，影响决策的效率和质量。理事会仍然可能会利用信息不对称，操控决策过程，损害其他所有者的利益。

作为区分投资者的启示

1. 即使是1R，也必须调阅并解读管理组合的核心文件

不少买家误以为“我只买个单间，又不参与管理，不用管那么多”，但事实上，即使你不介入管理，也受其结果所累。比如修缮金是否充足、理事会是否透明、未来是否可能因治理混乱而影响出租与转手——这些都能从管理组合的文件中获得线索。

具体来说，投资前应主动索取近三年的：

• 总会会议记录（議事録）
• 管理规约及轮番制度说明
• 修缮计划与积立金余额

若发现理事长长期不更换（例如超过5年仍为同一人）、资金长年沉淀未执行修缮，或者规约中存在“入居需理事会审批”类过度干涉条款，应将其视为高治理风险物件。

マンション議事録

#2. 现场观察是辨别管理水平的“显微镜”

理事会的治理风格，不只写在文件里，更藏在日常细节之中。特别推荐在带看过程中，花5分钟观察：

• 垃圾房是否整洁、有无违规乱扔行为
• 告示栏是否内容更新及时，语气是否极端
• 公共空间是否存在“禁止事项”过多、密集张贴等“管理压迫感

这些都能映照出理事长是否专断、管理会社是否懈怠、住户是否积极参与自治。真正健康的社区治理，是一种“看得见的空气”。

无人管理的共用部分

#3 避免重仓配置于老旧、治理不透明的中大型物件

许多近期管理问题频发的对象，往往集中于：

• 建筑年限超过30年
• 投资者比率偏高
• 轮番制度形同虚设的中型物件

在这些物件中，理事会常陷入“无人愿意接任”，或“由特定利益方长期把持”的状态，更容易被外部业者渗透，引发回扣、工程价格虚高等问题。

相对而言，优选那些：

• 理事轮换有据可查
• 管理会社为大手品牌（如长谷工、三井、野村）
• 居住者主导治理、规约合理透明的物件

能显著降低未来大修混乱、管理恶化所带来的持有风险。

写在最后

投资不动产，并不只是购买一组收益数字，更是在“共同体”中承担一份权利与义务。理想的投资，是收益稳定、风险可控、转手容易。要实现这一点，不只是看租金报表，还要看“治理基因”。

谨慎选物件，从读懂“治理”，开始。

参考资料

1. https://www.mankan.or.jp/news_arc/19552.html?utm_source=chatgpt.com マンション管理サポートネット
2. https://wpb.shueisha.co.jp/news/society/2025/03/27/126460/?utm_source=chatgpt.com 業者からのキックバックが横行!?　「マンション管理組合」に不正がはびこる理由
3. https://note.com/warabi001/n/n4100d1b7b0c6?utm_source=chatgpt.com 【マンション理事会の問題】

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谭琛

Urbalytics 创始人

建筑经营管理士、日本宅地建物取引士、前战略顾问。中国出身，现居东京。曾任职于外资战略咨询公司，后在涩谷创办房地产科技企业，推出自主研发的不动产数据分析平台「Urbalytics」，致力于通过真实数据为不动产投资与交易提供科学决策支持。工作之外，专注于育儿生活，并与爱犬共度悠闲时光。