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▐▐ 当同龄人开始规划退休生活时,50岁的日本上班族赤松先生却开启人生新篇章—居家期间偶然翻开的养老金账单,让他惊觉晚年危机。4年后,这个毫无地产经验的"小白"竟手握7处房产,年收租金2400万日元(约合人民币120万)。
更令人称奇的是,他专挑7分瑕疵房,用建筑行业多年经验练就的抗压体质,在东京圈不动产投资的红海中杀出血路。今天,我们揭开这位中年素人房东的破局之道。
#1|养老金危机催生房东梦
50岁是一个人生的转折点,赤松先生也不例外。——2020年,当时刚满50岁的他无意中翻开了自己的养老金账户定期通知。看到预领取金额时发现:即使他工作到60岁,退休时的养老金领取金额跟50岁退休几乎没差别。
赤松之前就知道养老金不可靠,但看到这个数字后,还是震惊到了。于是他开始思考,如果他50岁就退休,不指望工资,而是自己去获取更稳定的收入来源,会不会给自己的老年生活增加一份保障呢?
回顾自己的职业生涯,赤松先生在建筑行业工作多年,他曾站在与邻居的冲突最前线,也曾经处理过警方和政府机构的投诉,甚至客户的财务问题,这为他积累了大量处理复杂情况的能力。
此外,他的财务状况也较为稳定,年收800万在日本属于中等偏上,家里的房贷已还清,在金融机构眼中,他属于可靠的贷款客户。
于是,在与妻子协商后,赤松先生毅然决然跨入不动产投资行业,开启了他的全职房东生涯。
#2|1亿日元"旗杆地"的豪赌实录
首战本应更加慎重,赤松却选中了东京核心区一栋滞销木造公寓:一栋8户单身公寓、步行5分钟到地铁、售价1亿日元,年收益率6.5%——看似完美的标的,却因地处狭长"旗杆地"遭同行冷遇,专业投资者看后也摇头离去。赤松却选择逆向思路,认为7分房产才是蓝海,别人避之不及的瑕疵,恰恰成了护城河。
在土地评估价与售价仅差15%的价格洼地,比周边溢价30%的竞品,满租后年回报率6.5%的情况下,这个在工地见惯缺陷美的男人,果断押上了全部身家。
现实却往往没这么顺利:已经通过初步审核的银行临阵撤贷,理由是“抗震等级差0.1级”。于是赤松紧急转投中小金融机构,以自住房作担保,才抢在竞争对手前拿下这栋别人眼中的瑕疵资产。
这栋房子距离地铁站5分钟,确实非常容易招租,赤松在过户首月即达成满租,也算是全职房东路上的首战告捷。
#3| 非银贷款+自主管理的扩张法则
经过第一次的成功投资,赤松先生的信心大增。他决定进一步扩展自己的投资版图。从单一的公寓,到多元化的住宅和商铺:即便不是专业金融人士,赤松也清楚丰富投资组合可以降低风险。
埼玉县5000万公寓
埼玉县房产价格低于东京且平均回报率高于东京,赤松框定了5000万日元这一大致范围,毕竟琦玉不是自己的地盘,还是谨慎先行。
他先拿着几个筛选好的房产资料开始跑银行,确保获得理想贷款再做选择。
最终选定的房子尽管距离车站较远(步行15分钟),但客户定位瞄准了精打细算的单身白领,创造了72小时极速出租的奇迹,运营至今几乎无空置期。
神奈川商铺住宅楼
第三套位于神奈川县,三层的房子1楼是商铺,2、3楼是住宅。赤松先生最终以4000万日元抄底。
一楼居酒屋老板每月上交25万租金时总会嘟囔:“这么破的楼,真有人买?”他们不知道,二三楼住宅共计20万的月租,加上自主管理省下的8%费用,让回报率飙至13%。
何况房产本身已接近土地价格,这笔买卖怎么看都不亏。
#4| 实战经验:建筑老兵的新手经验
随着房地产投资经验的积累,赤松先生总结出了一些关键的投资原则,也从中汲取了不少教训。
选房标准是关键
赤松先生强调,选房标准非常重要,他选择“评分为7分”的房产,注重地理位置、回报率和潜力。他认为,执着于追求完美物件可能错失机会,合理选择适合自己的房子才能带来稳定现金流。
长期投资眼光
赤松先生认为,房地产投资需有长期眼光,尽管短期回报不显著,但正确地段和精心管理绝对能带来资产增值。
物业管理不可忽视
在扩张过程中,赤松意识到物业管理的重要性。尤其是商铺管理中,他遇到过老鼠滋生带来的租户投诉与索赔。这让他明白,房东不是甩手掌柜,保持良好的物业管理是稳定运营的关键。
财务规划与贷款管理
适度杠杆会放大收益,赤松建议在使用杠杆时,要将自己全部的财务状况都考虑进去,而不是只看某一栋房子的数字。
毕竟不动产投资是为了自己的退休生活增添保障,所以他坚持保持资金流动性,逐步减少借贷,以慢慢去掉杠杆为目标。
并且在日本金利变动的背景下,合理控制杠杆率能有效应对市场波动。
虽历经波折,但终有正果。我们发现,投资不在于追逐完美标的,而在于把每个缺陷,都转化为过滤竞争对手的护城河。缺陷不是诅咒,而是过滤竞争对手的筛子。
这或许就是属于普通人的财富哲学——用半生积累的生活智慧,在他人忽视的裂缝中,种出属于自己的财富之花。