50岁开始的素人房东：四年实现年收2400万日元的房产经

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▐▐ 当同龄人开始规划退休生活时，50岁的日本上班族赤松先生却开启人生新篇章—居家期间偶然翻开的养老金账单，让他惊觉晚年危机。4年后，这个毫无地产经验的"小白"竟手握7处房产，年收租金2400万日元（约合人民币120万）。

更令人称奇的是，他专挑7分瑕疵房，用建筑行业多年经验练就的抗压体质，在东京圈不动产投资的红海中杀出血路。今天，我们揭开这位中年素人房东的破局之道。

#1|养老金危机催生房东梦

50岁是一个人生的转折点，赤松先生也不例外。——2020年，当时刚满50岁的他无意中翻开了自己的养老金账户定期通知。看到预领取金额时发现：即使他工作到60岁，退休时的养老金领取金额跟50岁退休几乎没差别。

赤松之前就知道养老金不可靠，但看到这个数字后，还是震惊到了。于是他开始思考，如果他50岁就退休，不指望工资，而是自己去获取更稳定的收入来源，会不会给自己的老年生活增加一份保障呢？

回顾自己的职业生涯，赤松先生在建筑行业工作多年，他曾站在与邻居的冲突最前线，也曾经处理过警方和政府机构的投诉，甚至客户的财务问题，这为他积累了大量处理复杂情况的能力。

此外，他的财务状况也较为稳定，年收800万在日本属于中等偏上，家里的房贷已还清，在金融机构眼中，他属于可靠的贷款客户。

于是，在与妻子协商后，赤松先生毅然决然跨入不动产投资行业，开启了他的全职房东生涯。

#2|1亿日元"旗杆地"的豪赌实录

首战本应更加慎重，赤松却选中了东京核心区一栋滞销木造公寓：一栋8户单身公寓、步行5分钟到地铁、售价1亿日元，年收益率6.5%——看似完美的标的，却因地处狭长"旗杆地"遭同行冷遇，专业投资者看后也摇头离去。赤松却选择逆向思路，认为7分房产才是蓝海，别人避之不及的瑕疵，恰恰成了护城河。

在土地评估价与售价仅差15%的价格洼地，比周边溢价30%的竞品，满租后年回报率6.5%的情况下，这个在工地见惯缺陷美的男人，果断押上了全部身家。

现实却往往没这么顺利：已经通过初步审核的银行临阵撤贷，理由是“抗震等级差0.1级”。于是赤松紧急转投中小金融机构，以自住房作担保，才抢在竞争对手前拿下这栋别人眼中的瑕疵资产。

这栋房子距离地铁站5分钟，确实非常容易招租，赤松在过户首月即达成满租，也算是全职房东路上的首战告捷。

#3| 非银贷款+自主管理的扩张法则

经过第一次的成功投资，赤松先生的信心大增。他决定进一步扩展自己的投资版图。从单一的公寓，到多元化的住宅和商铺：即便不是专业金融人士，赤松也清楚丰富投资组合可以降低风险。

埼玉县5000万公寓

埼玉县房产价格低于东京且平均回报率高于东京，赤松框定了5000万日元这一大致范围，毕竟琦玉不是自己的地盘，还是谨慎先行。

他先拿着几个筛选好的房产资料开始跑银行，确保获得理想贷款再做选择。

最终选定的房子尽管距离车站较远（步行15分钟），但客户定位瞄准了精打细算的单身白领，创造了72小时极速出租的奇迹，运营至今几乎无空置期。

神奈川商铺住宅楼

第三套位于神奈川县，三层的房子1楼是商铺，2、3楼是住宅。赤松先生最终以4000万日元抄底。

一楼居酒屋老板每月上交25万租金时总会嘟囔：“这么破的楼，真有人买？”他们不知道，二三楼住宅共计20万的月租，加上自主管理省下的8%费用，让回报率飙至13%。

何况房产本身已接近土地价格，这笔买卖怎么看都不亏。

#4| 实战经验：建筑老兵的新手经验

随着房地产投资经验的积累，赤松先生总结出了一些关键的投资原则，也从中汲取了不少教训。

选房标准是关键

赤松先生强调，选房标准非常重要，他选择“评分为7分”的房产，注重地理位置、回报率和潜力。他认为，执着于追求完美物件可能错失机会，合理选择适合自己的房子才能带来稳定现金流。

长期投资眼光

赤松先生认为，房地产投资需有长期眼光，尽管短期回报不显著，但正确地段和精心管理绝对能带来资产增值。

物业管理不可忽视

在扩张过程中，赤松意识到物业管理的重要性。尤其是商铺管理中，他遇到过老鼠滋生带来的租户投诉与索赔。这让他明白，房东不是甩手掌柜，保持良好的物业管理是稳定运营的关键。

财务规划与贷款管理

适度杠杆会放大收益，赤松建议在使用杠杆时，要将自己全部的财务状况都考虑进去，而不是只看某一栋房子的数字。

毕竟不动产投资是为了自己的退休生活增添保障，所以他坚持保持资金流动性，逐步减少借贷，以慢慢去掉杠杆为目标。

并且在日本金利变动的背景下，合理控制杠杆率能有效应对市场波动。

虽历经波折，但终有正果。我们发现，投资不在于追逐完美标的，而在于把每个缺陷，都转化为过滤竞争对手的护城河。缺陷不是诅咒，而是过滤竞争对手的筛子。

这或许就是属于普通人的财富哲学——用半生积累的生活智慧，在他人忽视的裂缝中，种出属于自己的财富之花。