租金上涨与下降两极分化，两位30年不动产老手谈市场热点

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▐▐ 最近，日本房产圈的一个话题在悄然升温，租金到底是在涨，还是跌？一边是东京湾岸塔楼的成交价屡创新高；另一边，地方城市的出租公寓挂着“免礼金免押金”也难觅租客，房产市场两极分化的现象越来越多。

在这场博弈中，两位在房产市场打拼三十年的老牌玩家却给出了不同的观察视角：一位是以整栋投资、重视融资策略为主的MOLTA先生，主要活跃在关西地区；另一位则是以现金投资单间公寓、长期深耕关东的芦泽晃先生。那他们如何看待今天的房地产市场？

#1| 塔楼公寓还能买吗？

关于“塔楼价格顶点什么时候到”的讨论年年不断，但谁都无法给出确切预测。每年都有人说“差不多要见顶了”，可价格却屡屡上行。就像狼来了的故事一样，有人认为现在是卖出的好时机，但也有人想着“既然要卖，就要卖个好价钱”。

MOLTA先生分享到：“我最近刚买了一套大阪塔楼公寓，我为自己设定的价格上限是1亿日元左右。再高，就脱离了实际居住需求，风险太大。我曾看过一套房子——在吉祥寺，建筑年代已经50年、面积85平方米的公寓，售价高达1亿5000万日元。”而芦泽则反驳说：“东京现在双薪家庭年收入在2000万日元以上的比过去多了不少。

对他们来说，1亿5000万的塔楼公寓也未必负担不起。不过，他们买房的目的不是投资，而是追求一种生活方式，尤其是塔楼所带来的独有优势：方便省心、交通便利和未来升值潜力。”那么，当前的高价塔楼，是投资机会，还是泡沫前兆？

MOLTA坚持认为：“价格越是接近实际居住需求，风险就越小。任何市场都有可能猛然变得火热，日本房产也不例外，何况是我们这代经历过泡沫的人。我坚信在过热的市场中仍能保持价值的是那些产品和价格都贴近真正居住需求的房子。

无论是适合单人居住的小户型，还是50-70平方米的家庭户型。”而芦泽则指出：“新一代城市精英正在重塑价格带，继续用旧标准去判断未来是有偏差的。当前，日本进入了新一轮的通胀周期，与房价一起上涨的还有收入、租金和其他生活成本。过去一成不变的价格锚定标准，正在被悄然打破。

曾被视为天花板的单价，如今在湾岸、涩谷、目黑、代官山等核心区屡屡被刷新。”“年轻的城市中产、双职工家庭和海外背景的高净值人群，正在用真实购买力证明：他们对地段、景观、品牌和生活方式的重视，远超传统的性价比考量。

他们同样愿意为通勤便利、优质教育资源、塔楼社交圈、乃至落地窗前的夜景支付溢价。”不过，这确实让市场呈现出一种看似高处不胜寒，实则冷热分化的真实写照。真正贴近需求、供给稀缺的优质住宅仍然坚挺，而脱离了地段支撑、生活体验薄弱的高价项目，则可能面临泡沫的风险。

#2| 租金，是涨还是跌？

近来，东京房租上涨的消息频出，芦泽也给出了一个真实案例：“例如一套距离吉祥寺站步行40分钟的房子，建于40年前仅有15平米，去年租金3万8000日元，翻新后今年租到4万4000。”“虽然通胀是背后原因之一，但在租赁市场，决定价格的还是商品价值。

对租客来说，建成年代并不总是最重要的，只要房子干净、便利、住得舒服，就有人愿意出钱。”MOLTA沉默片刻后说道：“确实，吉祥寺、代代木这样的品牌区域在不断涨租，甚至出现二手房收益高于新房的情况。

但你看看栃木、山形那些地方，租金却在下跌，人口也在持续流出。涨租？想都别想。”芦泽则坚定地认为：“租金上涨已成现实，在通胀驱动下，房屋运营与维护成本持续走高，就算租金不涨，现金流也会被压缩，房东没有不上涨的道理。”但MOLTA冷静指出：“那是会做的人的胜利，不代表市场的整体走向。

在房产流动性低的地方，持有这些资产只会持续产生固定资产税。如果亲戚来咨询这些土地怎么用，我也只能建议用来堆放杂物或改成家庭菜园。”可以说，日本整体正在经历地区之间的两极分化现象，而且愈发明显。未来的出租管理，最重要的是选对值得投资的物件。”

两位投资者风格迥异。但他们的争论，其实是一场对未来的认知之争：

• 塔楼公寓到底还能不能买？
• 是不是所有区域都会涨租？
• 高价是泡沫，还是新常态？

对普通投资者而言，真正重要的也许不在于问题有标准答案，而是：你如何看待风险，又如何看待时间。