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▐▐ 过去两年，日本建筑行业接连爆出惊天巨雷——UBM建设公司突然宣布破产，所有在建项目瞬间冻结；紧接着又传出东京知名建筑公司暁建設陷入债务危机最终资不抵债向法院申请破产，两家企业合计负债超百亿日元，数千家分包商和投资者被卷入烂尾漩涡。
这场地震揭开了日本不动产黄金时代的另一面的真相。
过去五年间，东京都心公寓价格暴涨43%，大阪高级公寓每平米单价突破100万日元，火热的房地产市场却让建筑商陷入"越建越亏"的死亡螺旋。
传统承包制下，建筑公司在签约阶段就需用「契約金額」锁定钢材、混凝土等主材的报价。当全球通胀浪潮袭来，2022年日本钢筋价格同比暴涨68%，预拌混凝土上涨32%，仅这两项就吞噬了项目总成本的15%利润空间。
当时，新建投资人智野先生已投入70%的工程款，但实际工程进度不到一半，更糟糕的是，他已把全部身家押在了暁建設的项目上。
面对突如其来的打击，智野先生如何做出关键抉择化解危机的呢？在今天，投资新建不动产是否依然值得尝试？
#1| 隐藏在低价背后的危机
签约当天的画面，智野先生仍历历在目。项目的承诺令人心动：低价、高效、按时交付。虽然建筑费用远低于行业标准，甚至能低20%，但金融机构并未提出任何负面评论，自认为是个难得的机会。
初次接触后，社长信誓旦旦保证施工进度和质量，看了他们的施工案例，效果不错，年施工近100栋，背后材料的集采模式似乎也为低价提供了支撑。
回看当时，抉择应该谨慎才好，但在价格的诱惑下，智野先生最终选择了信任。签约后就开始的施工进程，看似一切顺利。
几个月后，关于暁建設资不抵债的谣言四起，8月时，施工仍按计划进行，社长也出来坚决否认传言，到了11月，工程开始严重延误。智野到现场发现，分包工人已然减少，设备也没有到位。
最终，来自项目方的电话彻底打破了最后的幻想——“暁建設破产，所有工程停工。”
#2| 决策中的绝望与转机
接到通知的那一刻，智野的世界崩塌了。项目仅完成了上层（最上层RC结构已完工），但内装等工程还未开始，施工却要停滞了。
数百万的资金，数月的辛苦筹备，还有未完成的客户承诺，瞬间化为乌有。
他意识到，如果不尽快采取行动，这笔投资就会彻底打水漂，甚至可能影响到未来的所有项目和信用，于是智野先生迅速切换至危机处理模式：
- 紧急重组施工：将剩余工程拆分为6个标段分包给中小建筑队，每日驻场沟通协调，确保工程持续开展。
- 资金拆解：抵押个人房产筹措应急款，分阶段支付工程款，时刻关注资金流动和供应链的稳定。
- 止损时间：通过三班倒施工抢回3个月工期，最终较原计划延迟97天交付。
虽然项目进度依旧没有完全恢复，错过了租赁高峰期，首年租金损失达40%，拖累了整个项目的财务表现，但相比彻底烂尾崩盘，能够重启已是万幸。
#3|从危机中学到的七大关键点
经历了这场危机，智野先生深刻反思了自己的决策，意识到投资中的教训更是宝贵：
1.建筑费用低于行业标准时，务必追问原因：低于市场价20%-30%的报价，往往意味着公司可能在削减成本，甚至有可能隐藏着严重的财务问题。
2. 与分包商保持信息畅通：及时了解分包商的付款情况，确保他们没有因为施工方支付问题而陷入困境，避免出现连锁反应。
3. 审查建筑公司的财务状况：不仅要查看建筑公司的损益表（PL），还要仔细审查资产负债表（BS），确保公司没有资不抵债的情况，避免潜在风险。
4. 警惕急速扩张的公司：如果一个建筑公司在短期内扩展过快，营业收入的增加却没有相应的利润增长，极有可能意味着公司面临资金周转困难，存在“盈利倒闭”的风险。
5. 合理安排支付方式：在签订合同时，尽量避免过度预付，确保支付方式和时间能够按照实际进展分阶段进行，减少不必要的风险。
6. 准备足够的应急资金：除了自有资金外，务必预留大约20%的项目资金作为应急准备，特别是对于新建项目来说，建筑公司倒闭等不可预见的事件时刻可能发生。
7. 与律师、设计师和经验丰富的投资者建立联系：有经验的投资者可以在危机时刻提供宝贵的支持和指导，帮助度过危机。
每一次投资，都是一次修炼，对于每一个投资者来说，教训是不可避免的，但真正重要的，是在失败中总结经验，并不断调整自己的策略。
在今天，随着建筑成本、利率和土地价格的不断上涨，新建建筑投资的风险尤其显著，预期回报充满着不确定性。作为投资者，你还敢冒这个险吗？
相比之下，二手建筑项目因固定成本和较少受土地价格波动影响，能有效规避这些风险。它们通常拥有稳定的现金流和成熟的租赁市场，是更加稳妥的投资选择。
