日本不动产投资的“满租欺诈”，租金流水单也会撒谎？

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▐▐ 日本房产市场，常被描绘为“遍地黄金”的致富天堂，但专业门槛背后的复杂性与不透明性，让不少投资者在追逐利润的路上栽了跟头。简单粗暴的“高回报”，往往掩盖了深埋的风险，而正是这种盲目追逐的心态，为种种欺诈打开了方便之门。

其中，“满租欺诈”便是一种隐秘却危害极大的骗术。租户隐私保护的法律制度下，不法分子利用虚假的高入住率展示，将原本空置的房产包装成“满租”高收益的优质资产，诱使投资者上钩。表面光鲜，实则陷阱，这种欺诈手法在房产交易中屡见不鲜，令许多投资者措手不及，深陷泥潭。

本文将通过日本Rakumachi投资者社区中的真实案例，揭开房产交易中的隐形风险，希望能助您明辨是非，智慧应对。

#1| 恶质中介劝诱房东租赁造假

住在关西的摩耶（モヤ）今年初在卖掉自己手里的空置公寓时，房产中介的担当竟然明确建议：

"让您儿子假装租客签假合同，买家看房时开灯假装有人住，出租中的房子按照法律买家无权进入，成交后过几个月再退租就好了。买家肯定更喜欢已经有租金收益的房子。"

中介这是赤裸裸的要她作假契约欺骗买家。摩耶听后当面质问："这不是诈骗吗？"没想到对方满不在乎的说："几个月后说租客自然搬走就好了，业内都这么干。"这句话让摩耶瞬间清醒，为了避免法律责任，果断更换了中介公司。

虽然这是中介个人行为，但这次遭遇让她深刻意识到："这个行业用假契约来促成交易的情况，可能比普通人想象的更普遍。"

#2|资深房东做足功课仍然被骗

早川先生全职投资不动产多年，拥有多套出租房屋，久经考验，一直标榜自己是"人形房产检测仪"。

2021年在看中爱知县某栋标榜"满租"的公寓时，他顶着烈日蹲守三小时，数遍24个房间的窗帘褶皱，甚至偷瞄电表确认是否转动。一切看起来都很完美——年租金回报率8.4%，租客最长的住了10年。

直到支付700万定金后，他发现：1楼某户阳台的儿童车消失了。警觉的他再次核查，竟有3户电表纹丝不动。面对质问，卖家避而不见，中介也是支支吾吾。

这场拉锯战持续了近5个月，定金险些打了水漂，最终直到报警，事情才出现转机：警方介入后，卖主慌忙退还定金，中介还倒贴50万"慰问金"息事宁人。

这位15年老兵苦笑："我曾坚信靠自己亲自验房万无一失，没想到剧本写在了我看不见的地方。"

#3| 3800万买来的"仓库"骗局

小野2018年购入横须贺某公寓时，卖方坦诚相告：24户里空着1间。这很合理，30年的老房子难免有空室。

然而运营刚满月，另一户突然退租——开门后他惊呆了：墙壁霉变、地板翘起、IH炉碎裂，俨然废弃仓库。原房东解释"租客当仓库用"，但50万修缮费却要新房主自掏腰包。

更蹊跷的是，这间"仓库"竟挂着只有2个月的租赁合同：这是典型的"填充术"——用超短租约伪造满室假象，拉高收益率吸引买家。

由于很难举证对方恶意，小野先生只能吃哑巴亏，花高价翻新房屋，又空置了半年才找到新租客。

#4| 投资者如何保护自己不受欺骗

房地产投资交易中的“满室诈骗”具有极大的隐蔽性，投资者即使做了细致的检查，也难以完全规避风险。

为此这几点建议在签约前请务必做到：

• 核实租赁记录的真实性：购房前，除了租金流水，买方还应要求卖方提供详尽的租赁契约，核实每一间房的入住情况，确保没有虚假信息。
• 透明合同条款：在签订合同前应明确租赁情况，即是否满租，租金收入与成交价格的关联，并在合同中注明。
• 警惕不合理的“高回报”承诺：如果某个物业的租赁回报远高于市场正常水平，投资者应保持警觉，深入调查其租赁情况。
• 法律途径保护权益：若发现存在欺诈行为，应及时寻求律师或警方的帮助，避免因不当操作而造成关键证据。

入住率是房产投资的重要指标，但也可能成为欺诈的工具。为了避免落入此类陷阱，投资者应当在签订合同前保持高度警觉，对于出租现状和租赁契约并进行全面核查。
此外，寻求专业团队的支持同样至关重要。在选择不动产中介时，尽量选择对于当地市场的出租出售等数据和交易历史有清晰掌握的中介。

并请他们基于房屋状况和市场情况对于房产的租金和出租状况做出专业的判断，这可以大大降低“满租欺诈”和“高利回欺诈”等陷阱。