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“日本房产租售比，相对其他国家利润要好得多，而且相对稳定。未来还想继续扩大在日本的投资规模。”
说这话的吴先生是天和株式会社（Tenwa Co., Ltd.）的CEO，作为一名中国投资人，他通过投资基金在东京和大阪购买了约30处房产，经营着租赁和旅馆等基于住宿综合业务，目前平均年回报在13%左右。
提起中国投资者，过去人们常常想到的是富裕阶层在海外各种“爆买”，但近年来，这种购房方式正在发生变化。那么，如今最受中国投资者关注的“日本投资”是什么？为什么选择日本作为投资目的地？
#1| 日本房产市场的投资潜力
吴先生认为，日本的房产市场仍然有很大的投资空间，尤其是在民宿旅馆等行业。
他以自己购买的一栋建造约20年的房产为例，实现了通过翻新房产并作为简易住宿运营的盈利模式，吴先生前经营着简易住宿品牌“Casa Stella”，这个品牌下已经拓展到20多处民宿业务。
他个人最喜欢的一处房产位于新宿区，距离车站步行约15分钟，坐落在一片宁静的住宅区内，三层的独立房屋（一户建）带有一个能停放一辆车的车库。
他笑着说：“这栋房子几乎是一见钟情，我喜欢《哆啦A梦》的动画，而它的外观与大雄的家很相似，且停车场也是加分项。”
房子周围有便利店、超市、咖啡馆等设施，虽然位于新宿区，但街区整体却有着宁静的居住氛围，这一点让他十分喜欢。
据他介绍，购买时房屋内部状况并不理想，但翻新后的简易住宿业务吸引了大量游客，尤其是外国游客和来自地方城市的日本客人，入住率一直保持在 80%左右，扣除管理和清洁等费用后仍能实现了超12%的净回报率。
在选择房产时，吴先生最看重的条件是：确保一定的收益率，并且位于游客较多、交通便利的地区。“即使是市中心，像港区这样的地方也不适合旅游，所以不会购买那里的房产做民宿或旅馆。”
目前，他通过公司持有的约30处房产，主要不是为了长期出租来获取稳定流水（即“收入回报”），而是通过翻新提升价值，再以差价出售获取资本增值，并且所有运营管理都可以委托给专业的公司代管。
即使2018 年“民宿新法”颁布，也未对其业务造成什么影响，吴先生指出，只要取得营业许可，就不会受到民宿新法的限制。手续可直接交由专业公司办理，投资者并不需要精通日本法律。
#2|经营管理签证与房产投资
近年来，通过房地产投资获得经营管理签证，并以此移居日本成为中国投资者的新趋势。李先生是另一位在日本经营民宿和房产租赁业务的中国投资者，2022年通过经营管理签证来到日本。
经营管理签证是为想在日本从事商业活动的外国人发放的签证，其要求之一是拥有独立的营业场所。而“购买日本房产”逐渐成为满足这一要求的便捷途径。
李先生在中国从事了20 年的房产投资，目前，他在日本拥有一套福冈的公寓（用于出租）和一栋长野的民宿，而价格均低于 2000 万日元（约 100 万人民币），且为全款购买。他原本希望购买市中心房产，但最终以地方城市作为了首选。
“因为市中心的收益率在下降，如果实际收益率低于3%，与其他国家金融产品相比就不再有吸引力。所以5%以上才是选房标准，如果是靠近车站且符合新抗震标准的房产，就更好了。”
李先生表示，由于不太熟悉市场，因此开始时选择小型物件试水。日本的房地产收益稳定，土地所有权是永久的，这一点非常有吸引力。而且，管理工作可以完全委托给专业公司，对于语言不通的外国人来说，也是很大的便利。
然而，他也指出，尽管日本的房产市场稳定，但由于价格上涨并不剧烈，因此没有长时间持有的打算，可能很难获得足够的利润。
#3|日本房产热的风险
盲目“踩坑”风险
尽管中国投资者对日本房地产市场充满兴趣，但部分中国投资者容易被不良中介误导，导致高价接盘不良资产。
例如，有人曾购买日本偏远地区如冲绳的无人岛、长野的山地等土地，但由于这些物业无法开发，最终只能承担高额的资产税。
外国人购房监管风险
日本社会近年来对是否应限制外国人购房展开了激烈讨论，也有部分人支持对外国人购房进行限制，但吴先生认为，外国资本的流入促进了市场的流动性和活跃度，从日本长期发展角度考虑，这种可能性并不大，尽管如此，却不妨碍一些加强市场管理的措施出台。
我们知道，每一次投资都是对人生的再次选择，虽然日本房产的稳定性和收益潜力吸引了大量中国投资者，但市场风险不可忽视，尤其是避免受到不良中介的误导，高位接盘。
