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▐▐ 2024年，东京23区的公寓均价达到1亿1181万日元，虽较前一年略有下降，但对年收入1500万～2000万日元的双薪夫妻而言，依旧遥不可及。为此越来越多家庭开始放弃都心定居的梦想，转而在郊区寻求出路。
其中，交通便利、价格亲民且正推进再开发的千叶县，备受关注。年收入1480万的30多岁双薪夫妻，在千叶附近购入一套7500万日元的塔楼公寓，原以为是为孩子打造的安心之所，没想到却因‘定期借地权’而陷入不安和焦虑。
#1| 不到都心价一半的塔楼公寓
F先生与S女士是一对典型的“Power Couple”。两人均为公司职员，年收入分别为800万与680万日元，远高于日本普通家庭水平。然而，即便是这样的高收入，在23区也难觅理想住所。
最终，他们选择在千叶附近购入一套3LDK新建塔楼公寓，总价7500万日元，月供约19.8万日元，甚至比之前的租金（21万日元）还便宜。搬迁背后，是他们对孩子的深切考量。
两年前，家中长子被确诊为自闭症。起初两人心存侥幸：“或许将来会好起来。”但逐渐意识到，孩子将长期需要陪伴与支持。在“辞职照顾孩子”与“依靠父母帮忙”之间，他们选择了后者。
在老家千叶购房，不仅房价便宜，便于祖辈相伴，也能为孩子生活提供保障。于是，他们毅然买下这套公寓——不为炫耀，而是为孩子留下一份看得见的资产。然而，一次闲聊却让这份安心蒙上了阴影。
某天，同事一句“你买的是定期借地权房啊？为何不买所有权房呢，毕竟要留给孩子嘛”，这句话令F先生心头一震。他原本知道这套房子属于“定期借地权”，土地权限只有70年。
但当初购房时，只想到照顾儿子的特殊需求，并未深究风险。如今，他也开始怀疑：当初的选择是否正确？
- 这套公寓真的能成为孩子未来的资产支柱吗？
- 到底该在什么时候卖出才不吃亏？
- 是否还有自己未察觉的潜在风险？
#2| 借地权带来的不确定性
所谓“定期借地权”，是开发商在借来的土地上建房，借期一到（如50年、70年），房屋必须拆除归还地主。这类契约无法续期，也不能转成永久产权。
借地权分为“普通借地权”和“定期借地权”两种，用于建造公寓的多为“定期借地权”，这类公寓的主要优势在于：
- 总价比带土地所有权的低20～30%
- 无需缴纳土地部分的固定资产税
但劣势也同样明显：
- 无法留给下一代作“永久资产”
- 转售困难，尤其是剩余年限少于35年时
- 日后可能面对地租上涨、拆除费用、租金下降等问题
尤其像F先生这样，希望房产作为孩子未来的保障而言，无疑是一种巨大风险。
#3| 可70年后，孩子怎么办？
F先生担心的是：等孩子71岁时，这套房子将被拆除。而这类房产的转售难度，在房屋30年后就会显现——那时只剩40年使用期，没有人愿意背负35年房贷去买这种房子，到时压低价格也难觅买家。
出租似乎是个备选方案，但对自闭症患者来说，房产管理带来的琐事远超其能力范围。加上接近拆除期后，租金势必下滑。现实是，很多家庭都会选择购房作为障碍孩子的“遗产安排”。
但定期借地权的房子，能承担起这样的使命吗？也许有人会说：“不卖不租，一直住到终老不就好了？”但现实远非如此简单，例如，30岁时买入一个借期50年的公寓，80岁时（或78岁）就必须搬出，且无任何资产回报。
而在这个年纪搬家，不仅精力有限，还要负担租金与看护费用，若无足够存款，必将陷入困境。
即使是70年借期，相较普通公寓100年以上的寿命，仍是“寿命短、资产价值低”。别忘了，这类房产除了每月贷款外，还需负担：管理费、修缮准备金、地租、拆除准备金......
近年来这类公寓在东京都、千叶县、埼玉县和神奈川县快速增加，房价高企的背景下，能以较低价格购入中心地段房产，对年轻一代尤其具有吸引力。
截至2022年12月底，全日本累计供应的此类公寓总数为33,915户，预计2025年将接近4万户。面对这类房产，购房者必须慎重思考当期限到来时，家庭成员的年龄、健康状况、可用存款等诸多因素，是否能够支持你的选择。
