年收1200万也被拒？中日情侣买房全过程

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▐▐ 在日本，越来越多的外国人选择留下定居。然而，当他们想真正扎根——买一套属于自己的房子时，却因各种盲区而遭遇意想不到的阻碍。根据日本管理厅数据，截至2022年底，在留外国人数达到了308万，创下历史新高。

随着全球化和少子化趋势的持续，未来这一数字还将不断攀升。然而在这一庞大人群中，仅有约17%的外国人拥有自己的住房，超过五成依然居住在租赁房屋中。除了年龄结构偏年轻、生活规划不确定等因素外，很多外国人在日本买房第一步就被银行贷款拦了下来。

#1| 一对中日情侣决定买房

• 丈夫L先生：38岁，上海人，年收入800万日元，储蓄1600万日元
• 妻子M女士：36岁，日本人，年收入450万日元，储蓄1300万日元

L先生最初作为留学生来日求学，毕业后曾返回国内，但之后被日本企业聘用，再次来到日本工作。几年后，他与现任伴侣M女士相识。两人关系稳定、感情深厚，L先生也表明希望长期生活在日本的想法。

不过，在婚姻形式上，L先生并不打算与M女士正式登记结婚：“我们不需要一纸婚书来证明关系”。他们以事实婚姻生活在东京一间租赁公寓中，由于两人擅长烹饪，却难以找到厨房宽敞的出租房。不久萌生了想搬到郊外生活的念头，于是决定通过定制住宅的方式，在郊外打造一个理想的家。

以两人家庭年收入合计1250万日元计算，按一般标准（年收入的6倍），预计最高可贷款约7500万日元，他们一度认为贷款不成问题。然而，现实却给了他们一巴掌。在某住宅公司初次咨询时，销售人员的一句话让M女士冷静下来：“基本上，如果不是永久居民，就无法申请住房贷款。”

M女士这才意识到——丈夫L先生并没有“永住资格”。他来日尚不足10年，不符合申请条件。虽然通过结婚也可申请，但L先生并不希望形式上结婚。雪上加霜的是，L先生曾因一次超速驾驶（时速超过50公里）被处以罚款，这可能会影响其永住申请的可行性。M女士随后提出：“那我单独购房呢？”但以她的收入，只能申请约3000万日元，远远无法满足理想住房。

#2| 没有永住，也不是没希望

虽然日本主流银行多数要求贷款人的“永住资格”，但仍有很多机构对非永住外国人敞开大门，仔细查寻，可选也是丰富多样：

• A银行：主要面向欧美人，但贷款年限最长仅20年。
• B银行：明确表示接受非永住者贷款申请，还款年限可达35年，但利率略高。是否允许事实婚姻合并收入，需个别确认。
• C银行：贷款期限最短，仅15年，利率高出常规水平。
• D银行：没有专门外籍人士贷款产品，但若配偶为永住，并愿担任连带保证人，可考虑审批。
• E机构（非银行）：利率高达3.5%至4.5%，但审查更灵活，若房产担保价值高、自有资金充足，通过率则较高。
• F银行：要求配偶担任连带保证人，且需具备日语读写能力。
• G银行：主要服务富裕客户，接受英文合同，但要求申请人有1000万以上存款，方可享受利率优惠。

综合比对后，夫妻俩判断：B银行和E机构是现实可行的选择。于是，M女士准备了1000万日元自有资金，L先生则以个人名义申请4000万日元贷款，规划总购房金额为5000万日元，以两人共有名义登记。

至于未来，他们的目标是尽早取得永住资格，届时可将贷款转为利率更低、条件更优的机构产品，减轻还款压力。

#3| 融入日本的关键：安居

从数据上看，截至2022年底，持有“永住资格”的外国人约86万人，占比最高，其次为技能实习生、技术类工作者及留学生。日本社会已经逐步迈入“多国籍共存”时代，外国人作为家庭成员、职场同仁，正在成为日本社会不可或缺的一部分。

值得注意的是，日本银行在贷款审查中对“年龄”较为敏感。年龄越大，贷款年限越短，月供压力越高。

若一味等待取得永住资格后再申请贷款，可能已错过“最佳购房年龄”。因此，对于计划长期定居、或已与日本人建立家庭关系的在留外国人来说，提前了解相关银行政策，勇敢尝试贷款申请，也许反而能让安居梦更早实现。

当然，银行也在意房产的担保价值。在地价较低、流动性差的地方城市，特别是“非划定区域”的新区，贷款难度更高。这也提醒购房者在选址时，应充分考虑未来的变现与贷款可能性。

对于希望在日本长期生活的外国人来说，住房，不只是生活的物理空间，更是融入日本社会的一块试金石。

理解规则限制、提前准备资金、积极与相关人士沟通，将是走向“在日安居”的第一步。