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▐▐ 在日本,越来越多的外国人选择留下定居。然而,当他们想真正扎根——买一套属于自己的房子时,却因各种盲区而遭遇意想不到的阻碍。根据日本管理厅数据,截至2022年底,在留外国人数达到了308万,创下历史新高。
随着全球化和少子化趋势的持续,未来这一数字还将不断攀升。然而在这一庞大人群中,仅有约17%的外国人拥有自己的住房,超过五成依然居住在租赁房屋中。除了年龄结构偏年轻、生活规划不确定等因素外,很多外国人在日本买房第一步就被银行贷款拦了下来。
#1| 一对中日情侣决定买房
- 丈夫L先生:38岁,上海人,年收入800万日元,储蓄1600万日元
- 妻子M女士:36岁,日本人,年收入450万日元,储蓄1300万日元
L先生最初作为留学生来日求学,毕业后曾返回国内,但之后被日本企业聘用,再次来到日本工作。几年后,他与现任伴侣M女士相识。两人关系稳定、感情深厚,L先生也表明希望长期生活在日本的想法。
不过,在婚姻形式上,L先生并不打算与M女士正式登记结婚:“我们不需要一纸婚书来证明关系”。他们以事实婚姻生活在东京一间租赁公寓中,由于两人擅长烹饪,却难以找到厨房宽敞的出租房。不久萌生了想搬到郊外生活的念头,于是决定通过定制住宅的方式,在郊外打造一个理想的家。
以两人家庭年收入合计1250万日元计算,按一般标准(年收入的6倍),预计最高可贷款约7500万日元,他们一度认为贷款不成问题。然而,现实却给了他们一巴掌。在某住宅公司初次咨询时,销售人员的一句话让M女士冷静下来:“基本上,如果不是永久居民,就无法申请住房贷款。”
M女士这才意识到——丈夫L先生并没有“永住资格”。他来日尚不足10年,不符合申请条件。虽然通过结婚也可申请,但L先生并不希望形式上结婚。雪上加霜的是,L先生曾因一次超速驾驶(时速超过50公里)被处以罚款,这可能会影响其永住申请的可行性。M女士随后提出:“那我单独购房呢?”但以她的收入,只能申请约3000万日元,远远无法满足理想住房。
#2| 没有永住,也不是没希望
虽然日本主流银行多数要求贷款人的“永住资格”,但仍有很多机构对非永住外国人敞开大门,仔细查寻,可选也是丰富多样:
- A银行:主要面向欧美人,但贷款年限最长仅20年。
- B银行:明确表示接受非永住者贷款申请,还款年限可达35年,但利率略高。是否允许事实婚姻合并收入,需个别确认。
- C银行:贷款期限最短,仅15年,利率高出常规水平。
- D银行:没有专门外籍人士贷款产品,但若配偶为永住,并愿担任连带保证人,可考虑审批。
- E机构(非银行):利率高达3.5%至4.5%,但审查更灵活,若房产担保价值高、自有资金充足,通过率则较高。
- F银行:要求配偶担任连带保证人,且需具备日语读写能力。
- G银行:主要服务富裕客户,接受英文合同,但要求申请人有1000万以上存款,方可享受利率优惠。
综合比对后,夫妻俩判断:B银行和E机构是现实可行的选择。于是,M女士准备了1000万日元自有资金,L先生则以个人名义申请4000万日元贷款,规划总购房金额为5000万日元,以两人共有名义登记。
至于未来,他们的目标是尽早取得永住资格,届时可将贷款转为利率更低、条件更优的机构产品,减轻还款压力。
#3| 融入日本的关键:安居
从数据上看,截至2022年底,持有“永住资格”的外国人约86万人,占比最高,其次为技能实习生、技术类工作者及留学生。日本社会已经逐步迈入“多国籍共存”时代,外国人作为家庭成员、职场同仁,正在成为日本社会不可或缺的一部分。
值得注意的是,日本银行在贷款审查中对“年龄”较为敏感。年龄越大,贷款年限越短,月供压力越高。
若一味等待取得永住资格后再申请贷款,可能已错过“最佳购房年龄”。因此,对于计划长期定居、或已与日本人建立家庭关系的在留外国人来说,提前了解相关银行政策,勇敢尝试贷款申请,也许反而能让安居梦更早实现。
当然,银行也在意房产的担保价值。在地价较低、流动性差的地方城市,特别是“非划定区域”的新区,贷款难度更高。这也提醒购房者在选址时,应充分考虑未来的变现与贷款可能性。
对于希望在日本长期生活的外国人来说,住房,不只是生活的物理空间,更是融入日本社会的一块试金石。
理解规则限制、提前准备资金、积极与相关人士沟通,将是走向“在日安居”的第一步。