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▐▐ 在日本大都市圈，塔楼公寓一直是身份与地段的象征，这类高层住宅通常位于繁华地带，视野开阔，交通便利，离车站步行即达。随着人们不断追高，东京塔楼的价格早已突破1亿日元，部分甚至达到2亿、3亿日元，吸引了无数购房者的目光。
然而，近期神户市却颁布了一项颇具争议的城市规划条例，限制新建塔楼公寓。负责人更是直言不讳地表示：“这等同于制造废弃物。” 这番言论在全国引发热议。正当此时，神户的S先生也正打算购入一套近9000万日元的塔楼公寓，不禁陷入了思考。
#1| 在神户买塔楼会如何
S先生，40岁，未婚，目前就职于神户一家大型制造企业，年收入约920万日元。拥有约5700万日元储蓄，经济状况颇为宽裕。但他对婚姻并无热情。曾尝试过婚恋软件，结果发现大多数同龄女性过于看重“年收”“存款”“就职公司”等条件，令他大感失望，最终未与任何人见面就放弃了。
他认为自己大概会保持单身的生活方式。最近，S先生也开始考虑是否要购置自己的住宅。目前他租住在离公司开车25分钟的一处单身公寓。由于他喜欢浮潜等兴趣，个人物品越来越多，现有居住空间已显狭窄。
这时他注意到JR车站前的一栋塔楼公寓。那是一套3LDK的户型，空间十分充裕，而且一楼设有专用停车场，环境整洁。从公寓到公司开车约15分钟，比现在的住处还近一些。新房售价超过8000万日元。
S先生打算从储蓄中拿出3000万作为首付款，贷款5900万日元。计划在65岁退休之前的25年内还清贷款，按照这一计划，每月还款额大约为21万日元。相比目前租房每月14万日元的房租，每月支出仅增加7万日元，完全有能力负担这比支出。
此外，他听说塔楼公寓的资产价值较高，转售时也能卖个好价钱，因此他打算在退休时出售该房产，作为退休后的生活资金。搬去冲绳一带，每天潜水浮潜，享受悠闲生活……然而，这样的选择是否真的正确？
#2| 塔楼市场：神户VS东京
S先生的设想完全建立在假设之上：塔楼公寓将来能顺利出售。但这个假设放在神户，未必成立。东京、大阪等超大城市因就业机会充足、人口持续净流入，其塔楼公寓确实具备较高资产价值；但神户却是另一番图景。
2021年，神户市通过了堪称“塔楼公寓禁止令”的条例。自2022年7月起，JR三宫站周边区域全面禁止新建公寓，其他地段的容积率也被严格控制在400%以下。换言之，中央区部分地段最多仅能建10层左右的中层公寓。
况且S先生所在神户市人口在不断减少，2023年总人口跌破150万，预计未来十年、二十年将持续减少。随着人口老龄化加剧，公寓需求减少，价格下跌几乎是可预见的趋势。更重要的是，塔楼公寓的维护成本高昂，修缮工程复杂，目前并未形成统一的工法与费用标准。
将来是否具备充足修缮基金，仍是一个问号。也有不少所有者计划在大规模修缮前就将公寓出售，只享受新建阶段的“美味”部分，之后便转换生活方式搬到其他地方去。但本质上塔楼公寓的资产价值是建立在人口持续增长这一前提之上的，其最大吸引力在于地段，只有在大城市，才能发挥其功能和价值。
正如神户市所担忧的那样，这些塔楼将来很可能会成无法顺利拆除、也无人接手的“城市废弃物”。倘若S先生未来不出售，而是百年后传承给东京的侄子侄女呢？对生活在东京的人而言，这里既远且不方便，即便出租，租金也难以高于持有成本。
到了下一代人手中，说不定还要面临拆除处理的沉重负担。S先生目前并无结婚计划，也无子女。既然如此，与其将大量资金投入未来可能贬值的资产，不如继续租房生活，同时储蓄并灵活规划资产配置。
若是空间不够，也可以考虑换租更大的房子，无须急于购房。若能保持良好储蓄节奏，在退休时持有1亿日元以上金融资产，反而拥有更多可选项。
如果购房是为了“终之栖居”，那么资产价值并非首要考量。但若抱有未来出售、变现的打算，则必须理性评估房产的流动性与城市的发展潜力。
塔楼公寓的价值从来都不是“地段”与“设施”所能独立决定的，它始终与城市命运密切相连。
