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▐▐ “不动产出租本身不是一个人能完成的。但只要建立起机制和团队，做好充分准备，即使身处海外，也能良好经营。”
这句话出自北京的张先生，在日本完成初始积累后，目前在泰国驻外，他拥有15年不动产投资经验，在日持有3栋公寓，年租金收入约1600万日元（76万人民币），尽管身处海外，入住率仍在95%以上，并成功远程售出两栋房产。
那么，为实现远距离投资不动产租赁经营，需要哪些准备呢？其投资要点是什么？
#1| 为何选择不动产投资
张先生早期决定从事不动产投资主要归结于：
父亲的影响
张先生从高中起就受到了父亲经历的影响，父亲因公司裁员失业，使他意识到“依赖公司生活”是多么危险。因此，他决定寻找其他稳定的收入来源。这个决定促使他开始投资，最终他选择了不动产。
不动产投资的稳定性
在尝试过股票和外汇等其他投资方式后，发现这些投资波动较大，甚至遭遇过巨大亏损。而在日本的多年经历让他发现，不动产投资可以为他提供相对稳定的收入来源。尤其是，通过购买并改进物件的方式，可以提升其价值。与股票和外汇投资不同，不动产投资不仅可以增值，还能通过自己的努力进行租金收益改善。
从自主管理到委托管理
初期，张先生尝试通过自主管理来经营自己的不动产。但随着驻外工作的增加，他逐渐将物业管理的任务委托给了专业的管理公司。
#2| 远程不动产投资前的准备？
张先生于2020年9月决定赴泰工作，面对长期离开日本的情况，他没有考虑出售，而是决定继续投资，视此为完善远程经营的机会。为确保远程顺利进行，他提前做了一下准备：
- 委托税务师处理税务：税务处理尤为重要，他将名下的物件安排给税务代理，并通过日本邮政将税务文件转交税务师。
- 开设网络银行账户：在多家金融机构开设账户，确保资金流动顺畅，避免海外访问受限。
- 与物业管理公司建立线上联系：通过LINE、ZOOM或邮件进行沟通与管理公司保持沟通，将部分物业交由管理公司托管。
- 设置自动扣款：确保固定资产税按时支付。
- 携带印章：由于日本的文件需要实印，他特地带上印章以便处理重要合同文件。
通过以上准备，不仅成功维持了不动产投资，还提升了远程管理的效率。这些细致的准备工作为其他海外投资者提供了宝贵的经验。
#3| 为何投资地没有在泰国或中国
在分析投资地时，张先生明确放弃了泰国与国内的选择：
泰国：高门槛与低回报
尽管泰国允许外国人购买房产，但土地购买受到严格限制。此外，大城市的房价早已飙升，收益率远低于日本。同时，泰国的贷款政策并不友好，融资难度较大。
中国：政策不确定性与市场波动
相比于日本，张先生认为，国内的房地产市场面临更多政策风险。限购、限贷等调控措施频繁出台，市场规则的不确定性增加了投资风险。此外，北京上海等一线城市房价持续高位运行，但租金收益率仅在2%-3%左右，难以支撑长期投资目标。
日本的优势：稳定与便利
相比之下，日本的房地产市场更为透明且稳定，既拥有完善的法律保障体系，又允许外国人自由购买和持有。日本的贷款条件相对宽松，收益率更高，同时拥有专业的管理公司和担保机制，能够减轻管理的压力。
#4| 远程投资的实战经验
张先生将租赁经营工作分为“海外可完成”和“必须在日事项”，经过多年摸索发现必须往返日本处理的事务很少，几乎都可在日本之外完成处理：
- 日常租赁管理：可以将租客招募交给管理公司，通过门户网站进行，若房产难以出租，可主动参与推动。日常清洁工作可进行托管负责。
- 维修工程的委托与支付：维修工作交由管理公司处理。
- 突发问题的应对：如租客夜逃事件，管理公司和租金保证公司可及时处理，减少金钱损失，并能远程完成诉讼。
- 物件买卖：尽管存在挑战，但通过充分准备和与专业中介的合作，远程交易不仅是可能的，而且能够顺利完成。张先生在海外已成功出售了两栋物件，证明了远程交易的可行性和有效性。
#5| 简单性与稳定性是关键
自从驻泰国工作以来，张先生成功稳健的运营了他的物件，这得益于在选购时设定的明确标准和策略：
- 标准化箱型房屋：由住宅制造商建造，设计简单，便于管理。
- 2DK以上的房型：以家庭为主要租户，降低租客流动率。
- 地价占房价的80%：以土地价值为核心参考，减轻折旧风险。
- 还款比率低于50%：控制贷款风险，确保财务稳定。
- 表面收益率11%以上：严格把控投资收益率，符合市场预期。
坚持选择设计简约、质量可靠的标准化房屋，避免了因复杂设计或特殊设备而导致的管理问题。而选择家庭型房型，因为家庭租期相对较长，大幅减少日常事务的繁琐程度。
在价格与风险管理方面，张先生倾向于购买建筑价值接近零、地价占主要部分的老旧物业。控制还款比率，即使空置率超过一半，也能从容应对。
至今，张先生已经进行远程投资5年。他认为，房地产租赁业务本来就不可能完全依靠一个人完成，无论是在国内还是在海外，成功的关键在于能否依靠周围的帮助。
他总结说：“只要建立了合适的系统和团队，即使不在日本工作生活，房地产投资也能顺利进行。”
