如何远程管理海外房产投资，我的日本不动产投资全攻略！

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▐▐ “不动产出租本身不是一个人能完成的。但只要建立起机制和团队，做好充分准备，即使身处海外，也能良好经营。”

这句话出自北京的张先生，在日本完成初始积累后，目前在泰国驻外，他拥有15年不动产投资经验，在日持有3栋公寓，年租金收入约1600万日元（76万人民币），尽管身处海外，入住率仍在95%以上，并成功远程售出两栋房产。

那么，为实现远距离投资不动产租赁经营，需要哪些准备呢？其投资要点是什么？

张先生早期决定从事不动产投资主要归结于：

父亲的影响

张先生从高中起就受到了父亲经历的影响，父亲因公司裁员失业，使他意识到“依赖公司生活”是多么危险。因此，他决定寻找其他稳定的收入来源。这个决定促使他开始投资，最终他选择了不动产。

不动产投资的稳定性

在尝试过股票和外汇等其他投资方式后，发现这些投资波动较大，甚至遭遇过巨大亏损。而在日本的多年经历让他发现，不动产投资可以为他提供相对稳定的收入来源。尤其是，通过购买并改进物件的方式，可以提升其价值。与股票和外汇投资不同，不动产投资不仅可以增值，还能通过自己的努力进行租金收益改善。

从自主管理到委托管理

初期，张先生尝试通过自主管理来经营自己的不动产。但随着驻外工作的增加，他逐渐将物业管理的任务委托给了专业的管理公司。

张先生于2020年9月决定赴泰工作，面对长期离开日本的情况，他没有考虑出售，而是决定继续投资，视此为完善远程经营的机会。为确保远程顺利进行，他提前做了一下准备：

通过以上准备，不仅成功维持了不动产投资，还提升了远程管理的效率。这些细致的准备工作为其他海外投资者提供了宝贵的经验。

在分析投资地时，张先生明确放弃了泰国与国内的选择：

泰国：高门槛与低回报

尽管泰国允许外国人购买房产，但土地购买受到严格限制。此外，大城市的房价早已飙升，收益率远低于日本。同时，泰国的贷款政策并不友好，融资难度较大。

中国：政策不确定性与市场波动

相比于日本，张先生认为，国内的房地产市场面临更多政策风险。限购、限贷等调控措施频繁出台，市场规则的不确定性增加了投资风险。此外，北京上海等一线城市房价持续高位运行，但租金收益率仅在2%-3%左右，难以支撑长期投资目标。

日本的优势：稳定与便利

相比之下，日本的房地产市场更为透明且稳定，既拥有完善的法律保障体系，又允许外国人自由购买和持有。日本的贷款条件相对宽松，收益率更高，同时拥有专业的管理公司和担保机制，能够减轻管理的压力。

张先生将租赁经营工作分为“海外可完成”和“必须在日事项”，经过多年摸索发现必须往返日本处理的事务很少，几乎都可在日本之外完成处理：

日常租赁管理：可以将租客招募交给管理公司，通过门户网站进行，若房产难以出租，可主动参与推动。日常清洁工作可进行托管负责。
维修工程的委托与支付：维修工作交由管理公司处理。
突发问题的应对：如租客夜逃事件，管理公司和租金保证公司可及时处理，减少金钱损失，并能远程完成诉讼。
物件买卖：尽管存在挑战，但通过充分准备和与专业中介的合作，远程交易不仅是可能的，而且能够顺利完成。张先生在海外已成功出售了两栋物件，证明了远程交易的可行性和有效性。