外国人随便买？为何日本对土地房屋交易没有限制

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▐▐ “我买了座日本无人岛，打算带员工去度假。”两年前，一名青岛女性在社交媒体上晒出自己买下冲绳某岛的消息，瞬间引发热议：日本的土地外国人也能随便买吗？连岛屿都能买？

事实上，日本对外国人买房购地几乎没有任何限制。不管是城市公寓、乡村别墅，还是森林、土地，甚至一整座岛，只要你有钱，就能买到。不需要日本国籍，不需要居住证明，不需要政府审批，甚至连日本都不用跑一趟，找个代理律师，远程签约就可以。

反观韩国、澳大利亚、新加坡等国，对外国人买房购地都设有限制，为何偏偏日本如此开放？这背后又隐藏着哪些深层影响？

#1|无限制买房带来的影响

很多外国买家觉得日本房价便宜、产权永久、投资环境友好。但对于外国人购买房屋土地没有限制，这一点却在日本社会却饱受争议。

税收流失：对外国业主无能为力

日本政府对房产和土地分别征收固定资产税。这笔费用按房产和土地的评估价值计算，通常在1.4%—2.1% 。简单来理解的话，如果是一套价值5000万日元（人民币240万元）的房子+土地，每年大约要缴纳7万日元（人民币3500元）的固定资产税。

对于本地居民来说，每年的固定资产税缴纳通知都会如期而至，不缴纳就会被催缴。但如果房主是外国人，税务局催缴就变得相当困难。

比如，一名外国投资者买下了一栋位于大阪的公寓，然而当地方政府寄出税单时，发现对方已经回国，电话也无法接通。税务局最多只能找到负责管理公寓的管理公司。
更棘手的是，即使能找到对方，也存在着语言不通等问题。所以基本上如果对方不主动缴税，日本政府也很难强制执行——因为跨国追缴成本极高。

税务局能怎么办？他们最多只能公告拖欠税款，但如果房主始终不缴税，地方政府大概率只能放弃追缴。

有数据显示，在大阪市，2018年至2020年间，针对海外房东的税款催缴通知从1900件增加到了3272件，增长了1.7倍。其中大部分税款最终被迫放弃征收。

继承问题：外国投资者零遗产税

很多外国投资者做全球资产配置看重代际传承，而日本的遗产税制度，也很难约束到海外买家。

日本的遗产税最高达55%，在全球名列前茅。如果一个日本人想把自己的房产留给子女，可能要缴纳数百万甚至上千万日元的遗产税，甚至不少继承人因交不起遗产税，不得不把房子卖掉。

但对于外国买家而言，情况则不同。日本的遗产税通常针对长期居住者，如果买家是外国人，没有长期居住在日本，并且其所在国家没有征收遗产税的话，在日本的资产基本可以完全规避遗产税。并且由于日本政府无法掌握外国人的亲族关系，遗产税的征收可以说是无从下手。

与其他国家相比，日本政府对土地房产市场的干预较弱，个人土地所有权较强，因此土地更容易被单纯视作资产进行交易，许多外国个人通过“公司+匿名合伙”等方式持有房产，更不会涉及遗产税问题。

#2|为何难以限制外国人购地？

在全球范围内，日本是完全不限制外国人购房买地的国家之一，相比之下，许多国家基于本国住房市场的现状和调控需求，纷纷出台对外国人购房的限制：

• 韩国：外国人购地需事先申报，特殊区域还需额外许可。
• 澳大利亚：自2025年4月1日起，澳大利亚政府禁止外国投资者购买已建成的住宅物业（二手房），以缓解住房供应压力。
• 新加坡：外国人购房需额外缴纳60%的印花税，大幅提高购房成本。

为什么日本没有限制呢？背后有两个关键原因：

国际贸易协议的约束

1994年，日本加入了《世界贸易组织服务贸易总协定》（GATS），其中包含“国民待遇保障”原则。根据该原则，日本政府不得对外国投资者设置比本国投资者更严格的土地交易限制，否则可能被视为违反国际贸易协议。

当时，日本政府没有考虑到外国资本大量涌入可能带来的问题，因此并未对土地交易进行“保留条款”设置限制。这导致现在即使想调整政策，也面临国际规则的掣肘。

日本宪法第29条的限制

日本宪法第29条规定：“财产权不可侵犯。”这个财产权不仅适用于日本国民，也适用于外国人。这意味着，即使日本政府想限制外国人购地，也可能因违宪而无法实施。
如果政府规定“日本人可以买房，外国人不行”，那么可能被指控为歧视外国人，违背宪法精神。此外，如果政府禁止日本人向外国人出售房产，这也侵犯了日本公民对财产的处分权。

这导致了一个尴尬的局面：日本想加强监管，但从法律角度却很难推进。

日本对外国人购房毫无限制的政策现状，确实在国际上较为罕见。这种开放环境让外国买家可以自由投资，但同时也带来了税收损失、市场竞争不公等问题。

未来日本是否会调整政策，仍需观察。但目前来看，日本房产市场仍然对外国投资者极具吸引力，而零门槛购房这一现象，恐怕还会持续相当长时间。