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▐▐ 日本社会向来以严谨著称,但在不动产业居然仍存在一种令人震惊的诈骗现象——“地面师”骗局。这些犯罪团伙利用伪造文件、假冒土地所有者等手段,成功欺骗企业和个人,甚至让大型房产开发商蒙受损失。2017年,知名开发商积水House就因轻信伪造文件,被诈骗高达55亿日元。
为什么日本法律体系如此完善,却依然难以杜绝这种骗局?如何在购房或投资过程中避免掉入地面师的陷阱?
#1| 地面师是什么?如何实施骗局?
“地面师”是日本特有的一类房产诈骗,像一些犯罪电影大片一样,地面师团队分工完整,组织严密,他们精通法律、房产交易流程、法律文书伪造技术,甚至比房产中介更了解市场运作。
他们精心挑选那些长期无人管理的土地,比如高龄所有者、因病去世未继承、长期海外居住或公司名下但无人负责的地块。
2017年,积水House——日本最大的住宅建造商之一,盯上了一块位于东京品川区的黄金地块,约2000平方米,结果被骗55亿日元。
2024年Netflix推出的日剧《地面师》,就是以该事件为蓝本,生动再现了这一震惊日本社会的诈骗案件。
诈骗团伙利用土地所有者因病住院的漏洞,伪造了全套的法律文书,成功使开发商以为他们才是土地的所有者,精心设计了这场环环相扣的骗局:
- 伪造身份:诈骗集团事先掌握了土地所有者的详细信息,包括姓名、出生日期、过去的签字样本等,制作了一套假身份信息,并雇佣“演员”冒充地主。
- 交易洽谈:假冒地主的代理人,主动联系积水House,声称土地可以出售。他们拿出伪造的不动产权登记簿,以及虚假的印章证明,使开发商深信不疑。
- 专业配合:为了增加可信度,诈骗集团还伪造了一名律师和公证人,全程陪同交易,并提供专业咨询,确保不会产生怀疑。
- 完成合同:在短短几周内,积水House与假地主签订了正式的买卖合同,并支付了55亿日元的款项。由于公司急于拿地,未做进一步调查。
- 销声匿迹:交易完成后迅速转移资金,逃往海外,而假地主则人间蒸发。一家拥有大量专业人士的上市公司最终被骗。这足以说明,地面师的诈骗手法多么隐秘难察。
#2|为何地面师防不胜防
土地信息滞后
在日本,房产的产权信息由法务局管理,但并非实时更新。尤其是那些几十年未变更产权的土地,登记信息往往依旧是已故或长期未联系的所有者。
调查显示,日本目前仍然有超过400万块土地所有者信息不明确。
流程的复杂性
日本的房产交易涉及大量文件、律师审查、银行贷款等多个环节,流程繁琐。这种复杂性为地面师提供了诈骗空间。
此外,过于追求交易速度或利润,可能导致忽视谨慎的核查过程。
印章文化
日本在合同和官方手续中普遍使用印章(はんこ)。然而,印章伪造相对容易。
法院后来发现,积水House合同上的印章与真实印章仅存在微小差异。
#3|如何防范地面师诈骗
日本的房产市场相对透明,但仍然需要购房者提高警惕。做到以下几点,可大幅降低被骗的风险。
1.亲自查验土地所有权
- 不要只看卖家提供的文件,而要去法务局(日本的房产登记机构)查询最新的产权登记信息。如果发现产权人是高龄人士、长期未变更,务必提高警惕。
- 通过多个官方渠道交叉验证,例如房产税记录、银行抵押记录等,确保产权信息的真实可靠。
2.避免完美的低价交易
- 地面师常常会利用超低价格吸引买家,比如“这块地急售,比市场价低30%”。如果价格过于离谱,务必小心,很可能是骗局。
3.亲自面见地主,深入调查
- 要求卖家提供身份证明,并进行独立验证。如果对方以各种理由拒绝见面,或总是通过“代理人”沟通,务必谨慎。
- 利用社交媒体、公司官网等多渠道查找卖家背景,确保对方身份的真实性。
4.咨询专业人士协助
- 在交易过程中,聘请信誉良好的律师或不动产专家协助,确保交易的合法性和安全性。
地面师骗局的可怕之处在于,它看起来像一场完全合法的交易,等你发现被骗时,钱已经追不回来了。
在日本购房,最重要的不是便宜,而是找到名符其实的房子。无论是个人购房还是投资房产,都要确保交易的每一个环节都经过严格审核,避免成为诈骗集团的目标。