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▐▐ 在不动产投资中,《物件概要书》(物件概要書)和《租金表》(レントロール)是非常重要的参考资料,是投资者能否理智决策的第一道关卡。这两个文件不仅包含物件的基本信息(房子结构,建筑年数,土地面积),还罗列了租金收益、空置率等关键数据。
然而,表面上简单直观的数字,往往隐藏着深层细节。表面回报率高的物件是否真的值得投资?租金表上的预期收入又能否兑现?
资深不动产投资者しげお(茂雄),以横滨、镰仓、藤泽三个区域的不同物件为例,详细剖析概要书的解读技巧,并揭示租金表中的隐藏问题。本篇聚焦第一套物件:横滨市旭区的一栋整栋公寓。
#1| 物件概要书:表面回报率的诱惑
这套物件位于神奈川县横滨市旭区,为一栋二手整栋公寓,售价3200万日元,年租金收入404.4万日元,表面回报率高达12.6%。乍一看,这样的数据对新手投资者极具吸引力,但茂雄提醒:“不要被表面回报率迷惑,关键是分析这些数字背后的真实性。”
在查看概要书时,他特别关注了以下几点:
交易形式
交易方式一栏中,标明这处物件为“一般中介交易。与“专属中介”不同,一般中介代理允许卖家同时委托多家中介公司进行销售,旨在增加销售机会。这通常意味着,卖家希望尽快出手,或是对房价有更灵活的预期。
出售原因
概要书提到,这处物件的出售原因是“继承”。茂雄推测:“继承人可能对不动产领域略有了解,因此选择普通中介交易来增加销售机会。”
房龄与户型
该物件显示已有30多年历史,总建筑面积为140.2平方米,共8个单元。茂雄表示:“如果按每户简单分摊,每个单元面积约为17.5平方米。但考虑到公共区域占用,实际每个房间的使用面积可能更小,可能是1K或1R的小户型。”此类小户型主要面向单身租客或小家庭,租客群体相对有限。
备注栏信息
概要书的备注栏往往被忽视,但可能隐藏重要信息。茂雄很快注意到备注中写着:“部分空置房需要翻修(部分房屋存在漏水情况)。”这栋公寓已建成超过30年,但文件中未提到任何大规模修缮记录。茂雄据此怀疑,物件可能存在屋顶防水老化等潜在问题,未来可能需要一笔不小的修缮费用。
#2| 从租金表看更多线索
在查看租金表时,茂雄发现了几个值得关注的问题:
空置率与租金水平下滑
1.空置率高达50%
这栋公寓共有8个单元,但有4个处于空置状态。虽然概要书计算出的年租金收入为404.4万日元,但实际租金收入可能只有一半。
2.租金水平逐年下滑
茂雄对比了不同住户的入住时间和租金水平,发现101号房的住户已居住10年以上,月租金为5.1万日元,而204号房的新租户月租金仅为4.1万日元。显然,该地区的整体租金水平正在下降。
他进一步指出:“如果101号房的老住户退租,新的租金可能会降至4万日元甚至更低。而空置房当前挂牌租金为4万日元,依然未能找到租客,这印证了租金持续下滑的趋势。”
重新计算真实回报率
该物件最近的车站为三ツ境站。茂雄虽然对该站不熟悉,但通过互联网查询车站客流量、周边环境,并检索附近租赁市场后发现,类似规格的出租房源约有360条,部分租金低至2万日元。
当范围缩小至三ツ境站区域,仍有约110条符合条件的房源,其中一些新建物业配置优良、租金在4.5万日元左右。这表明该区域竞争激烈,实际回报率可能更低。为此,茂雄重新计算了租金。
他将1楼房间的月租金预估为3.5万日元,2楼为4万日元,预计年租金收入约为360万日元。随后,他考虑可能的修缮费用,包括外墙翻新、屋顶防水处理、空置房翻新等,估算至少需要600万日元。
由此,总投资成本从3200万日元上升至约3800万日元,回报率从12.6%骤降至约9%。
茂雄认为,尽管这套物件存在租金下降、空置率高的问题,但卖家在概要书中明确提到物件需要修缮,可能也为买家留出了价格谈判空间。
他表示,如果能将物件总成本控制在3000万日元以内,可以实地考察进一步确认其投资潜力。高回报物件往往不像表面看上去那么简单。
概要书和租金表中的数字,背后可能隐藏着影响投资成败的关键因素。如果投资者仅关注表面数据而忽略深入分析,可能低估潜在风险,导致收益受损。