别被数字套路了：案例解读物件概要书与租金表（一）

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▐▐ 在不动产投资中，《物件概要书》（物件概要書）和《租金表》（レントロール）是非常重要的参考资料，是投资者能否理智决策的第一道关卡。这两个文件不仅包含物件的基本信息（房子结构，建筑年数，土地面积），还罗列了租金收益、空置率等关键数据。

然而，表面上简单直观的数字，往往隐藏着深层细节。表面回报率高的物件是否真的值得投资？租金表上的预期收入又能否兑现？

资深不动产投资者しげお（茂雄），以横滨、镰仓、藤泽三个区域的不同物件为例，详细剖析概要书的解读技巧，并揭示租金表中的隐藏问题。本篇聚焦第一套物件：横滨市旭区的一栋整栋公寓。

#1| 物件概要书：表面回报率的诱惑

这套物件位于神奈川县横滨市旭区，为一栋二手整栋公寓，售价3200万日元，年租金收入404.4万日元，表面回报率高达12.6%。乍一看，这样的数据对新手投资者极具吸引力，但茂雄提醒：“不要被表面回报率迷惑，关键是分析这些数字背后的真实性。”

在查看概要书时，他特别关注了以下几点：

交易形式
交易方式一栏中，标明这处物件为“一般中介交易。与“专属中介”不同，一般中介代理允许卖家同时委托多家中介公司进行销售，旨在增加销售机会。这通常意味着，卖家希望尽快出手，或是对房价有更灵活的预期。

出售原因

概要书提到，这处物件的出售原因是“继承”。茂雄推测：“继承人可能对不动产领域略有了解，因此选择普通中介交易来增加销售机会。”

房龄与户型

该物件显示已有30多年历史，总建筑面积为140.2平方米，共8个单元。茂雄表示：“如果按每户简单分摊，每个单元面积约为17.5平方米。但考虑到公共区域占用，实际每个房间的使用面积可能更小，可能是1K或1R的小户型。”此类小户型主要面向单身租客或小家庭，租客群体相对有限。

备注栏信息

概要书的备注栏往往被忽视，但可能隐藏重要信息。茂雄很快注意到备注中写着：“部分空置房需要翻修（部分房屋存在漏水情况）。”这栋公寓已建成超过30年，但文件中未提到任何大规模修缮记录。茂雄据此怀疑，物件可能存在屋顶防水老化等潜在问题，未来可能需要一笔不小的修缮费用。

#2| 从租金表看更多线索

在查看租金表时，茂雄发现了几个值得关注的问题：

空置率与租金水平下滑

1.空置率高达50%

这栋公寓共有8个单元，但有4个处于空置状态。虽然概要书计算出的年租金收入为404.4万日元，但实际租金收入可能只有一半。

2.租金水平逐年下滑

茂雄对比了不同住户的入住时间和租金水平，发现101号房的住户已居住10年以上，月租金为5.1万日元，而204号房的新租户月租金仅为4.1万日元。显然，该地区的整体租金水平正在下降。

他进一步指出：“如果101号房的老住户退租，新的租金可能会降至4万日元甚至更低。而空置房当前挂牌租金为4万日元，依然未能找到租客，这印证了租金持续下滑的趋势。”

重新计算真实回报率

该物件最近的车站为三ツ境站。茂雄虽然对该站不熟悉，但通过互联网查询车站客流量、周边环境，并检索附近租赁市场后发现，类似规格的出租房源约有360条，部分租金低至2万日元。

当范围缩小至三ツ境站区域，仍有约110条符合条件的房源，其中一些新建物业配置优良、租金在4.5万日元左右。这表明该区域竞争激烈，实际回报率可能更低。为此，茂雄重新计算了租金。

他将1楼房间的月租金预估为3.5万日元，2楼为4万日元，预计年租金收入约为360万日元。随后，他考虑可能的修缮费用，包括外墙翻新、屋顶防水处理、空置房翻新等，估算至少需要600万日元。

由此，总投资成本从3200万日元上升至约3800万日元，回报率从12.6%骤降至约9%。

茂雄认为，尽管这套物件存在租金下降、空置率高的问题，但卖家在概要书中明确提到物件需要修缮，可能也为买家留出了价格谈判空间。

他表示，如果能将物件总成本控制在3000万日元以内，可以实地考察进一步确认其投资潜力。高回报物件往往不像表面看上去那么简单。

概要书和租金表中的数字，背后可能隐藏着影响投资成败的关键因素。如果投资者仅关注表面数据而忽略深入分析，可能低估潜在风险，导致收益受损。