文字数: 1810 | 予想読書時間: 4 分 | 閲覧数: 0
▐▐ 在东京高房价环境下,普通人如何靠房产投资实现财务自由?一个年收入仅300万日元的派遣工,在36岁成为专职房东,名下9栋房产、54个房间,每年租金收入超3000万日元,这是普通人绝不敢想的逆袭之路。
“以我这样的资质,想拿到贷款投资不动产,只有一条路——问题房。”这是井上先生给自己的答案。
他买下的房子几乎都是别人不敢碰的:不可再建、借地权、事故房、超容积率房…… 正是这些房产,让他实践出一条独特的投资之路。他到底是如何靠“问题房产”冲出重围呢?
#1| “问题房产”的吸引力
回想2023年夏天,井上先生敲定了一笔新交易:五栋50年以上的独栋+公寓“打包出售”,总计13个房间,全空置,地势不利,还有部分属于借地权。你一定很好奇,为什么他会买这样的房产?
“这房子在网上挂了很久没人问津,但经过实地考察,发现它比预想中好得多,水电系统不需要大规模翻修,因此引起了我的兴趣。”
在他准备出手时,麻烦出现了——地主突然要求地租从每月6万日元上调至15万日元,这样一来,房产的投资回报大幅缩水,井上一度决定放弃。但由于迟迟找不到买家,卖家最终主动找上门,求他买!
回到谈判桌上,井上果断出招——“地租上涨的费用,你得补偿。”再次扣除未来20年因地租上涨所增加的费用后,最终以2840万日元购入原价6500万日元的房产,表面收益率(不含地租)超过40%。这场博弈,稳稳胜出。
#2|低成本翻修,吸引“特殊租客”
购入后,井上先生将目标租客群体锁定为“希望以尽可能低廉的租金租房的人群”,因此,他采取了“最小化翻修成本、快速出租”的策略:
- 较好的房间:仅清扫后出租
- 烟渍严重的房间:更换地板和墙纸
- DIY降低成本:邮箱安装、换气扇和水龙头更换等简单工程由他本人完成
“翻修不是目的,盈利才是。”最终外包翻修费用约200万日元,DIY材料费不足20万日元,实现成本最小化。
在招租策略上,他主要依赖日本本地分类信息网站“ジモティー”(JMTY),而非传统房产中介。
“JMTY的优势在于免除中介费,租客更容易接受。此外,我可以直接与租客沟通,灵活调整租赁条件。”
目前,他持有的房产中,80%的租客都是通过这一平台招募的。
为了吸引租客,他采取了以下策略:
- 降低初期费用:免除押金和礼金,但设定“2年内退租需支付违约金”的条款
- 空调作为可选项:未安装空调的房间,可选择安装,每月额外加收2000日元
- 针对养宠物租客:每只宠物每月加收3000~4000日元
- 承担租金保证公司的初始费用:租客不愿支付初始费用,他先垫付,后续从租金中分期回收
通过这种方式,井上先生不仅成功招到租客,还实现了灵活定价,提高了租金收益。
#3|从派遣员工逆袭为全职房东
2016年,井上先生开始其投资生涯,当时井上先生以2850万日元购入第一栋公寓,位于千叶县外房地区。
当时,他的年收入仅300万日元,只能从政策金融公库和非银行机构贷款。
要命的是,该公寓购买时10户有5户空置,后又有2户退租,入住率仅30%。
“现在回头看,觉得自己当时有些傻。那时,我花了大约1年才填满所有房间。当时总担心‘万一翻修完了还是租不出去怎么办’,所以非常谨慎。”
如今,该公寓年租金收入已超过500万日元。
在千叶县购入第一栋房产后,井上先生意识到:相比地方城市,东京都内的租赁需求更稳定,投资前景更好。
于是,在2018年,他在东京足立区购入一栋30年以上的老公寓,购入价格5200万日元,表面收益率11%。
因为建筑超建蔽率,价格低很多,尽管如此,为了支付20%首付款,他拼命存钱,转卖过二手商品,每天餐费仅200日元,甚至主动申请加班。
2018年底,在他购入第三栋房产后,年租金收入突破1000万日元,远超派遣工的薪资,最终在36岁时辞职成为全职房东。
曾坦言说“因为我工资不高,开销一直很低。现在租金收入已经稳定,即使辞职,生活也不会受到影响。哪怕最后房东做不下去,大不了再去打工,所以并不担心。”
未来计划优质资产
如今,井上先生不仅拥有高收益物件,还逐渐转向更具资产价值的房产。他的最终梦想,是在东京一等地建造一栋“能流传后世的建筑。东京这片土地,曾是无数历史名人的舞台。我希望自己也能在这里留下些许痕迹。”
从派遣员工到全职房东,井上先生用“问题房”投资策略,成功在东京站稳脚跟。他的故事,也许能为那些渴望通过房地产投资实现财务自由的人,提供一种新的思路。