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▐▐ 在东京高房价环境下，普通人如何靠房产投资实现财务自由？一个年收入仅300万日元的派遣工，在36岁成为专职房东，名下9栋房产、54个房间，每年租金收入超3000万日元，这是普通人绝不敢想的逆袭之路。
“以我这样的资质，想拿到贷款投资不动产，只有一条路——问题房。”这是井上先生给自己的答案。
他买下的房子几乎都是别人不敢碰的：不可再建、借地权、事故房、超容积率房…… 正是这些房产，让他实践出一条独特的投资之路。他到底是如何靠“问题房产”冲出重围呢？
#1| “问题房产”的吸引力
回想2023年夏天，井上先生敲定了一笔新交易：五栋50年以上的独栋+公寓“打包出售”，总计13个房间，全空置，地势不利，还有部分属于借地权。你一定很好奇，为什么他会买这样的房产？
“这房子在网上挂了很久没人问津，但经过实地考察，发现它比预想中好得多，水电系统不需要大规模翻修，因此引起了我的兴趣。”
在他准备出手时，麻烦出现了——地主突然要求地租从每月6万日元上调至15万日元，这样一来，房产的投资回报大幅缩水，井上一度决定放弃。但由于迟迟找不到买家，卖家最终主动找上门，求他买！
回到谈判桌上，井上果断出招——“地租上涨的费用，你得补偿。”再次扣除未来20年因地租上涨所增加的费用后，最终以2840万日元购入原价6500万日元的房产，表面收益率（不含地租）超过40%。这场博弈，稳稳胜出。
#2|低成本翻修，吸引“特殊租客”
购入后，井上先生将目标租客群体锁定为“希望以尽可能低廉的租金租房的人群”，因此，他采取了“最小化翻修成本、快速出租”的策略：
- 较好的房间：仅清扫后出租
- 烟渍严重的房间：更换地板和墙纸
- DIY降低成本：邮箱安装、换气扇和水龙头更换等简单工程由他本人完成
“翻修不是目的，盈利才是。”最终外包翻修费用约200万日元，DIY材料费不足20万日元，实现成本最小化。
在招租策略上，他主要依赖日本本地分类信息网站“ジモティー”（JMTY），而非传统房产中介。
“JMTY的优势在于免除中介费，租客更容易接受。此外，我可以直接与租客沟通，灵活调整租赁条件。”
目前，他持有的房产中，80%的租客都是通过这一平台招募的。
为了吸引租客，他采取了以下策略：
- 降低初期费用：免除押金和礼金，但设定“2年内退租需支付违约金”的条款
- 空调作为可选项：未安装空调的房间，可选择安装，每月额外加收2000日元
- 针对养宠物租客：每只宠物每月加收3000～4000日元
- 承担租金保证公司的初始费用：租客不愿支付初始费用，他先垫付，后续从租金中分期回收
通过这种方式，井上先生不仅成功招到租客，还实现了灵活定价，提高了租金收益。
#3|从派遣员工逆袭为全职房东
2016年，井上先生开始其投资生涯，当时井上先生以2850万日元购入第一栋公寓，位于千叶县外房地区。
当时，他的年收入仅300万日元，只能从政策金融公库和非银行机构贷款。
要命的是，该公寓购买时10户有5户空置，后又有2户退租，入住率仅30%。
“现在回头看，觉得自己当时有些傻。那时，我花了大约1年才填满所有房间。当时总担心‘万一翻修完了还是租不出去怎么办’，所以非常谨慎。”
如今，该公寓年租金收入已超过500万日元。
在千叶县购入第一栋房产后，井上先生意识到：相比地方城市，东京都内的租赁需求更稳定，投资前景更好。
于是，在2018年，他在东京足立区购入一栋30年以上的老公寓，购入价格5200万日元，表面收益率11%。
因为建筑超建蔽率，价格低很多，尽管如此，为了支付20%首付款，他拼命存钱，转卖过二手商品，每天餐费仅200日元，甚至主动申请加班。
2018年底，在他购入第三栋房产后，年租金收入突破1000万日元，远超派遣工的薪资，最终在36岁时辞职成为全职房东。
曾坦言说“因为我工资不高，开销一直很低。现在租金收入已经稳定，即使辞职，生活也不会受到影响。哪怕最后房东做不下去，大不了再去打工，所以并不担心。”
未来计划优质资产
如今，井上先生不仅拥有高收益物件，还逐渐转向更具资产价值的房产。他的最终梦想，是在东京一等地建造一栋“能流传后世的建筑。东京这片土地，曾是无数历史名人的舞台。我希望自己也能在这里留下些许痕迹。”
从派遣员工到全职房东，井上先生用“问题房”投资策略，成功在东京站稳脚跟。他的故事，也许能为那些渴望通过房地产投资实现财务自由的人，提供一种新的思路。
