文字数: 1238 | 予想読書時間: 3 分 | 閲覧数: 0
▐▐ 用一句话形容这几年的日本楼市,那就是:新房贵,二手更是。尤其在东京、大阪、名古屋这类核心都市圈,就连屋龄20年以内的二手公寓,也在这波行情中迎来了加速上涨。2024年第四季度数据显示,东京23区中已有11个区的二手公寓平均价格突破1亿日元,涨势丝毫未见放缓。
而推动这轮上涨浪潮的,不仅是整体市场热度,更是一批“明星车站”带动区域价格集体跃升。基于大数据分析,我们对比了2019年与2024年间的二手公寓成交价格,按车站维度进行排名,筛选出价格涨幅最为显著的区域,并分析了上涨车站的趋势特点。
#1| 神谷町,五年涨了213%
在所有车站中,涨幅最大的,是位于东京港区的神谷町站。五年间涨幅高达+213%,也就是说,房价几乎变成了2019年的3.13倍。如果当年你在这附近买了一套1亿日元的房子,现在可能已值3亿……
而涨幅超过+150%(2.5倍)的车站有3个,出现了白金高轮、品川等大家熟悉的名字,而前31名车站的价格均上涨超过了+100%(2倍)。
调查发现,这些地区都有一个特点——塔楼公寓集中,塔楼价格上涨带动了车站整体行情。豪宅林立,配套完善,自然吸引高净值人群和海外买家入场。
细看涨幅前50名车站发现,东京占了27个(全部位于23区内),其次是大阪府(10个)、神奈川县(8个)。这说明,价格上涨最明显的,还是集中在城市核心区。
尽管上涨集中在核心区,但非核心区车站也存在价格大幅上涨的案例,像高藏寺站(爱知县)、鹤桥站(大阪府)、南船桥站(千叶县)等非中心地带的车站,也出现在榜单上。
它们原本价格较低,但当邻近区域房价上涨后,这些地方也水涨船高,成为被动上涨的代表。此外,也出现了部分车站2019年后竣工的塔楼公寓进入二手市场,因屋龄尚新进一步推动区域价格上涨的现象。
#2| 涨价背后的三个趋势
从数据来看,价格大幅上涨的车站具有以下几种趋势:
1、超高净值人群 + 海外买家活跃如神谷町、白金高轮,这类地段本身就有不少面向超高净值人群的二手公寓,同时具备未来资产升值预期的投资价值,加上日元贬值带动外国人买房,需求猛增,价格自然走高。
2、塔楼密集,新盘带动旧盘附近有地标性大规模新建公寓项目的车站,推高了整体区域价格,使得周边二手公寓价格也受到拉动。随着这些新建项目进入二手市场,则进一步推高了区域二手价格。
3、区域联动,低价站点补涨部分非核心车站,比如高藏寺、南船桥,虽属于价格洼地,但当周边热门车站房价突破天花板后,买家外溢至这些相对便宜的区域,同样带动了当地价格上涨。
这份榜单告诉我们:东京、大阪、名古屋的房价,估计还会涨。
这些地方核心区有塔楼、高端买家加持,非核心区也有补涨潜力,再加上全球货币宽松、日元贬值、海外投资者活跃,是否见顶仍不可知。
但可以肯定的是:未来市场的焦点,已不再局限于“买不买得起”,而是“买在哪里”。在流通性不断增强的二手市场中,车站,就是一个地区价值的直接映照。五年间价格涨幅翻番的车站们,正是这场城市价值重构中的关键坐标。