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二手（中古）收益房产，由于租金收入稳定，价格低于新房，而整体回报率高于新房，一直是日本的职业房东的不二之选。

近几年，日本经济逐步回暖，不动产和土地价格逐渐回升，重新回归稳定上涨趋势。随着市场环境的变化，“投资首选二手房”这一行业共识在一些专业房东眼中悄然松动，新的思路和策略正浮出水面。

#01个人投资战绩

作为上海人，刘木茂（化名）早年留学东京，现居北海道札幌市，30多岁时已成为半专业不动产投资人。毕业后曾在商社工作10年，2015年开始不动产投资，曾以每年购入3栋的速度扩展资产规模，如今持有不动产资产市价总额约12亿日元（6000万人民币），年租金收入7000万日元（350万人民币）。

刘先生在不动产市场上一直很活跃，目前所持有的不动产均是二手收益房产。他将自己的投资策略称为“金融租赁业”：“我将贷款视为主要手段，进行房地产租赁事业，不动产是‘一无所有的人’积累资产的最佳手段。”

刘先生积累的不动产均以保留自有资金方式购入，以租养贷，借以当时良好的贷款环境，贷款总额一度突破3亿日元（1500万人民币）。在他看来，不动产投资不仅是房产运营，更是一种金融思维的运用。

#02投资转变的发生

过往经验中，刘先生主要投资于能够产生现金流的二手房产，但如今他的投资策略在2024年发生了重大转变。随着通货膨胀时代的到来，租赁业务与通货紧缩时截然不同，刘先生提出，“从土地开始建设新房”将成为一种更具优势的投资方式。

对刘先生来说，二手物件的价格已难以满足自身的购买标准，加上金融机构逐渐要求投资者投入相当比例的自有资金，导致购买难度加大。于是开始转变之前的投资理念。

#03通胀下的新选择“用地建房”

虽然土地价格和建筑成本的上升使新建物件的投资面临挑战，但刘先生认为，与二手物件相比，自己购买土地建房可以有更多空间通过自身努力进行干预和改善：优势区间

• 收益率改善空间更大：在二手市场中，很难高出市场收益购入房产。自己新建房产虽然不易，但由于从零开始建造，有可能实现多出1%的收益率。
• 避免大规模翻修：新建房产在较长时间内不需要大规模翻修，减少了未来可能产生的高额维修成本。
• 最大化租金定价：在通胀时代，尽管运营成本和利率不断上升，房租受《借地借家法》的约束难以上涨，但新建房产在招租时可以按照当时市场的最高租金进行定价。
• 租金调整灵活性：即使发生退租，由于设施和室内装潢较新，租金仍有上调的可能。
• 税款减免：新建物件可享受“不动产取得税”的免除和“固定资产税”的减免。
• 易出售：在同样收益率的情况下，新建物件更容易出售。

相关挑战：

• 周期长：从购地到建成，再到租赁获取收入，需要较长的周期。
• 资金充裕：需提前预留充足的资金以应对建设过程中潜在成本的增加。
• 决断力：在土地购买阶段，需具备快速决策的能力。

#04如何应对通胀下的资产运作

在通货膨胀环境下，传统上仅靠租金收入的租赁行业或许不足以应对市场风险，想要扩大规模，必须在持有一定时间后进行资产置换，并结合出售来优化投资。

然而，刘先生指出，虽然可以适度通过资产出售获取利润，但过度依赖这种策略也是危险的。如果利率上升，则存在借贷成本增加、房产变得难以出售、房产价格暴跌的风险。因此，投资的核心依然是通过租金收入确保现金流的稳定。

他认为，理想的投资策略是：在利率上升的风险可控范围内，应该确保租金收入能够覆盖成本，同时享受通胀带来的不动产价格上涨红利。

#05这些经验让新建房产更具优势

刘先生主要在札幌市内和近郊地区进行不动产投资，其在建的两栋物件均快陆续完工，札幌市内新建物件的普遍收益率约为6%，如果顺利完成招租，预计收益率能够达到7%以上。

差异化策略：

• 易房型：以3LDK为主（3个卧室），避免与周边较多的1LDK公寓竞争。
• 停车场：札幌是一个汽车型城市，停车场是重要的加分项。
• 选地策略：扩大了建房范围，聚焦于车站步行10分钟以内的土地，规避了黄金地段（车站步行5分钟）的高竞争和高成本。

施工管理与风险控制：

• 设计事务所选择：选择了一家在设计性和空间利用上均表现出色的事务所。
• 风险管理：这种分离方式对冲了建筑公司的破产风险，设计事务所对施工现场进行有效监督，确保项目能够顺利完成。

#06 哪些人适合进行新建物件的投资？

刘先生在实际尝试后认为，从购地开始建造新房需要很大的决断力和冒险精神。在提交购地申请时，建筑成本等细节尚未完全确定，只能依靠一定程度的预估来推进，如果在这个阶段犹豫不决，那么这种方式会很难执行。

此外，需要有能力应对额外费用的资金储备，例如在建造第一栋物件时，最终成本比他预想高出了大约5%，由于一开始就在资金计划中预留了成本上浮的空间，并未受此影响。但是如果资金准备不足就启动项目，风险会相当高。因此，想要挑战新建房产，初学者最好先找到适合自己的投资方式，准备充足的资金后再行动，这样会更安全。

总之，“从土地开始建设新房”需要决断力、风险意识和资金实力，初学者应量力而行，选择适合自己的投资方式，稳步积累经验和资本，才能在市场中取得成功。