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二手(中古)收益房产,由于租金收入稳定,价格低于新房,而整体回报率高于新房,一直是日本的职业房东的不二之选。
近几年,日本经济逐步回暖,不动产和土地价格逐渐回升,重新回归稳定上涨趋势。随着市场环境的变化,“投资首选二手房”这一行业共识在一些专业房东眼中悄然松动,新的思路和策略正浮出水面。
#01个人投资战绩
作为上海人,刘木茂(化名)早年留学东京,现居北海道札幌市,30多岁时已成为半专业不动产投资人。毕业后曾在商社工作10年,2015年开始不动产投资,曾以每年购入3栋的速度扩展资产规模,如今持有不动产资产市价总额约12亿日元(6000万人民币),年租金收入7000万日元(350万人民币)。
刘先生在不动产市场上一直很活跃,目前所持有的不动产均是二手收益房产。他将自己的投资策略称为“金融租赁业”:“我将贷款视为主要手段,进行房地产租赁事业,不动产是‘一无所有的人’积累资产的最佳手段。”
刘先生积累的不动产均以保留自有资金方式购入,以租养贷,借以当时良好的贷款环境,贷款总额一度突破3亿日元(1500万人民币)。在他看来,不动产投资不仅是房产运营,更是一种金融思维的运用。
#02投资转变的发生
过往经验中,刘先生主要投资于能够产生现金流的二手房产,但如今他的投资策略在2024年发生了重大转变。随着通货膨胀时代的到来,租赁业务与通货紧缩时截然不同,刘先生提出,“从土地开始建设新房”将成为一种更具优势的投资方式。
对刘先生来说,二手物件的价格已难以满足自身的购买标准,加上金融机构逐渐要求投资者投入相当比例的自有资金,导致购买难度加大。于是开始转变之前的投资理念。
#03通胀下的新选择“用地建房”
虽然土地价格和建筑成本的上升使新建物件的投资面临挑战,但刘先生认为,与二手物件相比,自己购买土地建房可以有更多空间通过自身努力进行干预和改善:优势区间
- 收益率改善空间更大:在二手市场中,很难高出市场收益购入房产。自己新建房产虽然不易,但由于从零开始建造,有可能实现多出1%的收益率。
- 避免大规模翻修:新建房产在较长时间内不需要大规模翻修,减少了未来可能产生的高额维修成本。
- 最大化租金定价:在通胀时代,尽管运营成本和利率不断上升,房租受《借地借家法》的约束难以上涨,但新建房产在招租时可以按照当时市场的最高租金进行定价。
- 租金调整灵活性:即使发生退租,由于设施和室内装潢较新,租金仍有上调的可能。
- 税款减免:新建物件可享受“不动产取得税”的免除和“固定资产税”的减免。
- 易出售:在同样收益率的情况下,新建物件更容易出售。
相关挑战:
- 周期长:从购地到建成,再到租赁获取收入,需要较长的周期。
- 资金充裕:需提前预留充足的资金以应对建设过程中潜在成本的增加。
- 决断力:在土地购买阶段,需具备快速决策的能力。
#04如何应对通胀下的资产运作
在通货膨胀环境下,传统上仅靠租金收入的租赁行业或许不足以应对市场风险,想要扩大规模,必须在持有一定时间后进行资产置换,并结合出售来优化投资。
然而,刘先生指出,虽然可以适度通过资产出售获取利润,但过度依赖这种策略也是危险的。如果利率上升,则存在借贷成本增加、房产变得难以出售、房产价格暴跌的风险。因此,投资的核心依然是通过租金收入确保现金流的稳定。
他认为,理想的投资策略是:在利率上升的风险可控范围内,应该确保租金收入能够覆盖成本,同时享受通胀带来的不动产价格上涨红利。
#05这些经验让新建房产更具优势
刘先生主要在札幌市内和近郊地区进行不动产投资,其在建的两栋物件均快陆续完工,札幌市内新建物件的普遍收益率约为6%,如果顺利完成招租,预计收益率能够达到7%以上。
差异化策略:
- 易房型:以3LDK为主(3个卧室),避免与周边较多的1LDK公寓竞争。
- 停车场:札幌是一个汽车型城市,停车场是重要的加分项。
- 选地策略:扩大了建房范围,聚焦于车站步行10分钟以内的土地,规避了黄金地段(车站步行5分钟)的高竞争和高成本。
施工管理与风险控制:
- 设计事务所选择:选择了一家在设计性和空间利用上均表现出色的事务所。
- 风险管理:这种分离方式对冲了建筑公司的破产风险,设计事务所对施工现场进行有效监督,确保项目能够顺利完成。
#06 哪些人适合进行新建物件的投资?
刘先生在实际尝试后认为,从购地开始建造新房需要很大的决断力和冒险精神。在提交购地申请时,建筑成本等细节尚未完全确定,只能依靠一定程度的预估来推进,如果在这个阶段犹豫不决,那么这种方式会很难执行。
此外,需要有能力应对额外费用的资金储备,例如在建造第一栋物件时,最终成本比他预想高出了大约5%,由于一开始就在资金计划中预留了成本上浮的空间,并未受此影响。但是如果资金准备不足就启动项目,风险会相当高。因此,想要挑战新建房产,初学者最好先找到适合自己的投资方式,准备充足的资金后再行动,这样会更安全。
总之,“从土地开始建设新房”需要决断力、风险意识和资金实力,初学者应量力而行,选择适合自己的投资方式,稳步积累经验和资本,才能在市场中取得成功。