为什么说“不要经营公寓出租业务”？

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▐▐ 不动产投资中的一种形式—公寓经营，存在房间空置和租金下跌等多种潜在风险。因此，有人认为这并不是一种值得推荐的投资方式。

然而，只要掌握风险管理等关键要点，成功经营公寓依然是完全可能的。

#1|公寓经营的风险与隐忧

公寓经营是一种通过出租自有房产获取租金收入的不动产投资方式，因门槛低而备受青睐。然而，这种投资模式也伴随着诸多风险，以下为公寓经营的五大主要隐忧。

风险管理要求高

公寓经营资金规模大，却无需特殊资格，吸引了许多新手投资者，但缺乏经验与知识的投资者往往难以应对潜在风险，如空置率上升、租金下降等，导致投资失败。因此，公寓经营对风险管理能力要求较高。

巨额贷款压力

大多数投资者会通过公寓贷款进行资金周转。相比住房贷款，公寓贷款利率更高、期限更短。一旦经营不善，贷款负担可能导致债务累积甚至破产。这让不少人望而却步。

资产贬值

公寓随着时间推移会逐渐贬值，新建公寓通常更受租户欢迎。如果空置率上升，租金收益减少，投资者可能被迫降价租赁甚至出售。但老化公寓的资产价值低，若出售收益不足以偿还贷款余额，可能陷入“负资产”困境。

高额后续费用

经营公寓期间需要持续支付修缮费、原状恢复费、固定资产税、城市规划税及保险费用等。其中，外墙修复和设备更新等大规模修缮费用尤为昂贵。若维护不当，建筑老化将加速，租金收入和资产价值进一步下降。

少子高龄化影响需求

日本的少子高龄化趋势显著，2024年65岁以上人口比例已达29.3%，而总人口却持续减少。人口减少导致公寓需求下降，加剧空置率与租金压力，这对公寓经营构成长期威胁。

#2|公寓经营真的会失败吗？

公寓经营确实面临风险，但并不意味着一定会失败。掌握正确的知识和经验，完全有可能实现稳定收益。以下是支撑公寓经营潜力的两大因素：

不动产收益持续上升

尽管公寓经营存在挑战，但数据显示，不动产平均收益近年来呈增长趋势。根据日本国税厅《申报所得税样本调查》，2012年至2022年间，不动产收益的平均值稳步提升。

尽管这些数据涵盖了独栋住宅和土地租赁，但仍能作为公寓投资的参考指标，证明市场整体保持向好趋势。

首都圈单身家庭需求旺盛

东京等大都市单身家庭的增加为公寓经营提供了强劲需求。尤其是东京，人口长期保持“净迁入”状态。根据2023年日本总务省统计局的《居民基本台账人口迁移报告》：2023年东京净迁入人数为68,285人，较2022年增加30,262人。

20至24岁年轻人占比最高，是单间及1K公寓的主要租赁群体，租赁需求旺盛。

#3| 如何成功经营公寓

公寓经营作为一种有潜力的不动产投资，吸引了许多投资者。要实现公寓经营的成功，需在以下几个关键环节上下功夫。

深入市场调研

在选址和房型规划上，市场调研是关键。了解目标区域的租赁需求、未来开发计划以及人口趋势，可以为决策提供有力依据。例如，选择单身家庭多的区域更适合建设单间或1K公寓。同时，分析周边物业的租金水平和空置率，有助于优化租赁策略。

专业管理与运营

公寓的管理与运营可委托给专业物业管理公司。优秀的管理公司不仅能降低空置率，还可提供建筑维护、租赁中介等服务，确保运营稳定。在选择管理公司时，应优先考虑有丰富经验且擅长租赁中介的企业，以减少经营负担。

有效风险管理

公寓经营涉及多种风险，包括空置率上升、资产老化和自然灾害等。彻底的风险管理可在突发情况发生时有效减少经营损失，通过以下方式可降低风险：

• 空置率管理：通过优化房源配置或提供增值服务吸引租户。
• 资产维护：定期修缮延长建筑寿命，避免因老化导致的资产贬值。
• 投保保险：为地震等不可抗力风险投保，减少潜在损失。

灵活运营与长期规划

公寓经营需要制定长期的收益计划，并保持运营战略的灵活性。考虑10至20年的发展周期，定期评估运营表现，及时调整策略。例如，观察市场变化后调整租金，或引入新型设施以提升竞争力。

如果难以独立完成规划，可寻求专业不动产公司的帮助，通过合作制定更具前瞻性的经营策略。

#4| 经营中常被忽视的风险及问题

公寓经营虽具备收益潜力，但隐藏的风险和问题可能严重影响经营效益。提前识别并采取对策是确保长期稳定运营的关键。

• 退租费用增加：每次租户退租都需支付清洁费、广告费用等，且房屋自然老化造成的修缮费用通常由房东承担。如果租户频繁更换，这些成本会显著增加，削弱收益。
• 折旧期后税负上升：折旧期结束后，因无法继续享受折旧减税效果，税负会增加。同时，老化公寓在出售时可能因资产贬值难以偿还贷款余额。
• 区域需求变化：区域人口结构因企业搬迁、大学迁移等原因可能变化，导致租赁需求下降。经营前需充分了解周边开发计划，预测可能的环境变化。
• 空房问题：空房持续存在会影响租金收入和资产价值，可通过调整押金、礼金，或引入租户青睐的设施（如监控对讲机、快递投递箱）降低空房率。
• 租金下降：公寓老化、新公寓竞争及需求变化可能导致租金下调。定期维护公寓、优化设施、分析市场需求是应对租金下降的有效措施。
• 租金拖欠：租金拖欠直接影响现金流且需缴纳未收租金的税款。使用租金保证公司可降低此风险，但需支付额外费用并审慎选择可靠的公司。
• 租户纠纷：噪音、垃圾处理等问题会影响公寓声誉并增加空房风险。严格筛选租户并记录紧急联系人信息，有助于降低纠纷可能性。
• 自然灾害：地震、台风等灾害可能导致房屋损毁并中断租金收入。购买相关保险是规避自然灾害风险的重要手段。
• 利率上升：浮动利率贷款因利率上升会增加偿还压力，打破收支平衡。通过增加首付、减少贷款额度或提前还款，可缓解利率上升风险。

公寓经营中存在各种各样的风险。如果一件事毫无风险，大概率就不存在相应收益。然而，如果提前预见并做好应对准备，就无需过度担心这些风险。

近几年，房地产所得的平均水平呈上升趋势，因此通过公寓经营获取收益是完全可能的。然而，为了成功经营公寓，必须具备正确的知识和经验。