东京房租涨成什么样了：我们查了500份确定申告书

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▐▐ 过去很多中介和租户都说，日本的房租可以一直维持不变，租约也能无限续签下去，并且房东的涨租要求可以明确拒绝。在日本，《借地借家法》对租户有着极强的保护机制，即使房东提出涨租，只要租户不同意，房东也无法单方面解除租约。

但这个说法，其实只说对了一半：租金长期保持不变前提是，在过去十多年里，日本经济处于一个低迷期，房价横盘、通胀不振，自然没有涨房租的空间。可眼下的日本，正在发生变化。随着经济回暖，物价和房价双双上扬，劳动力成本持续上升，从水电煤到一碗米饭，几乎每一项都在涨。

在这样的现实背景下，房租自然也进入了上涨通道。作为一名房东专门税理士，渡边宏司从2024年经手的500份确定申告书中（所得税申报），真切的察觉到：房租上涨不再是个别事件，且这种趋势很可能会向全国进一步扩散。

#1| 租金真的在涨，且在租约期间

过去日本租房市场以稳定为特点。即便物价上涨，房东也不会轻易调整租金。然而，此次申报季最显著特点，就是房租上涨案例明显增多：

• 约三到四成的房东对现有租户提出了涨租要求
• 其中，有约60%的涨幅在每月3000至6000日元之间
• 东京23区内，月涨幅达5000日元以上的房子比比皆是
• 福冈、大阪、札幌等地，也开始出现类似趋势

租户们的感受是最直接的：“房子什么都没变，突然说要多交5000日元。我能理解成本在涨，但薪水没涨啊。”从大趋势看，租赁市场确实进入了一个弹性阶段：

• 长期未动的合约租金，开始慢慢向市场靠拢；
• 透明的行情信息，让价格变动逐渐被理解或接受；
• 租客也逐渐意识到：稳定不是绝对不变，而是可预期、有沟通、能协调。
  

#2| 租户与房东之间的博弈

虽然趋势明确，但房东也并非想涨就涨，涨租更多是一场协商的艺术。经常看到租赁合同中有这样一条：当因经济状况变化或资产税上涨等原因导致租金不合理时，可以协商调整租金。我们从500份申报书中发现，多数房东是在合同更新时提出上调的，一般来讲，更新时期租户会习惯性思考是否续租，房东可以顺势提出租金的微调。

对租户而言

• 面对涨租通知，首先是判断是否合理，接着是“搬还是不搬”的现实考量
• 有些人会选择协商，提出保留租金但要求设备改善
• 也有租户选择默默接受，只因搬家成本太高（搬家公司费用 + 礼金、押金 + 中介手续费 = 一次性支出30～50万日元）
• 重新建构生活：孩子上学、通勤路线、老年人习惯……都是迁移的现实阻力

协商的关键在于

• 是否有附上周边租金行情变动表（例如Suumo或Homes的截图）
• 如果房子近期有翻修，也应明确列出改善内容
• 分阶段缓解：例如先涨2000日元，半年后再涨2000日元，更容易让人接受

#3| 协商失败了怎么办，诉讼吗？

虽然法律允许房东通过法院申请调涨租金，但在现实中很少有租户和房东走到这一步。

我们做一个试算：如果房东希望将租金每月从7万调至7.5万，一年增收6万日元，按照法律计算“经济利益 × 7年”的基准，这笔争议涉及到42万日元。可如果你作为租户要打官司，律师初始费用可能就要6-10万日元以上，再加上不动产评估费用、时间成本，真的划算吗？

熟悉此类案件的律师透露：“愿意接这种小额涨租诉讼的律师非常少，成功率不高，成本也不划算。”而一位租户表示：“房东说要去法院解决，我其实也很烦，原本只是想问清楚为什么突然涨价，结果被搞得很有压力。”

这时，法院调解制度或许是一个低成本但有效的替代方案。与正式诉讼相比，调解程序更便捷，成本也更低，一般适用于涨租、租赁续约、修缮责任等争议。

例如东京C先生在调解中通过调解员的评估报告证明：他的公寓租金低于同区域平均水平15%。在附上一份周边同类型房源租金比较表后，租户最终同意涨租3000日元，签订了新的合约，且房东承诺未来两年不再上涨。但需要注意的是，这种调解并无强制力，若双方不同意，可能无果而终。

房租上涨趋势已势不可挡，但透明的租赁信息，更有助于双方信任与协商。对于房东是收益与稳定的平衡；对于租户是成本与生活质量的取舍。

怎么样，你最近有租金上涨的困惑吗？或许建立一种更开放、透明、有机制可循的租赁沟通框架，才是应对涨租潮的根本解法。