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▐▐ 过去很多中介和租户都说,日本的房租可以一直维持不变,租约也能无限续签下去,并且房东的涨租要求可以明确拒绝。在日本,《借地借家法》对租户有着极强的保护机制,即使房东提出涨租,只要租户不同意,房东也无法单方面解除租约。
但这个说法,其实只说对了一半:租金长期保持不变前提是,在过去十多年里,日本经济处于一个低迷期,房价横盘、通胀不振,自然没有涨房租的空间。可眼下的日本,正在发生变化。随着经济回暖,物价和房价双双上扬,劳动力成本持续上升,从水电煤到一碗米饭,几乎每一项都在涨。
在这样的现实背景下,房租自然也进入了上涨通道。作为一名房东专门税理士,渡边宏司从2024年经手的500份确定申告书中(所得税申报),真切的察觉到:房租上涨不再是个别事件,且这种趋势很可能会向全国进一步扩散。
#1| 租金真的在涨,且在租约期间
过去日本租房市场以稳定为特点。即便物价上涨,房东也不会轻易调整租金。然而,此次申报季最显著特点,就是房租上涨案例明显增多:
- 约三到四成的房东对现有租户提出了涨租要求
- 其中,有约60%的涨幅在每月3000至6000日元之间
- 东京23区内,月涨幅达5000日元以上的房子比比皆是
- 福冈、大阪、札幌等地,也开始出现类似趋势
租户们的感受是最直接的:“房子什么都没变,突然说要多交5000日元。我能理解成本在涨,但薪水没涨啊。”从大趋势看,租赁市场确实进入了一个弹性阶段:
- 长期未动的合约租金,开始慢慢向市场靠拢;
- 透明的行情信息,让价格变动逐渐被理解或接受;
- 租客也逐渐意识到:稳定不是绝对不变,而是可预期、有沟通、能协调。
#2| 租户与房东之间的博弈
虽然趋势明确,但房东也并非想涨就涨,涨租更多是一场协商的艺术。经常看到租赁合同中有这样一条:当因经济状况变化或资产税上涨等原因导致租金不合理时,可以协商调整租金。我们从500份申报书中发现,多数房东是在合同更新时提出上调的,一般来讲,更新时期租户会习惯性思考是否续租,房东可以顺势提出租金的微调。
对租户而言
- 面对涨租通知,首先是判断是否合理,接着是“搬还是不搬”的现实考量
- 有些人会选择协商,提出保留租金但要求设备改善
- 也有租户选择默默接受,只因搬家成本太高(搬家公司费用 + 礼金、押金 + 中介手续费 = 一次性支出30~50万日元)
- 重新建构生活:孩子上学、通勤路线、老年人习惯……都是迁移的现实阻力
协商的关键在于
- 是否有附上周边租金行情变动表(例如Suumo或Homes的截图)
- 如果房子近期有翻修,也应明确列出改善内容
- 分阶段缓解:例如先涨2000日元,半年后再涨2000日元,更容易让人接受
#3| 协商失败了怎么办,诉讼吗?
虽然法律允许房东通过法院申请调涨租金,但在现实中很少有租户和房东走到这一步。
我们做一个试算:如果房东希望将租金每月从7万调至7.5万,一年增收6万日元,按照法律计算“经济利益 × 7年”的基准,这笔争议涉及到42万日元。可如果你作为租户要打官司,律师初始费用可能就要6-10万日元以上,再加上不动产评估费用、时间成本,真的划算吗?
熟悉此类案件的律师透露:“愿意接这种小额涨租诉讼的律师非常少,成功率不高,成本也不划算。”而一位租户表示:“房东说要去法院解决,我其实也很烦,原本只是想问清楚为什么突然涨价,结果被搞得很有压力。”
这时,法院调解制度或许是一个低成本但有效的替代方案。与正式诉讼相比,调解程序更便捷,成本也更低,一般适用于涨租、租赁续约、修缮责任等争议。
例如东京C先生在调解中通过调解员的评估报告证明:他的公寓租金低于同区域平均水平15%。在附上一份周边同类型房源租金比较表后,租户最终同意涨租3000日元,签订了新的合约,且房东承诺未来两年不再上涨。但需要注意的是,这种调解并无强制力,若双方不同意,可能无果而终。
房租上涨趋势已势不可挡,但透明的租赁信息,更有助于双方信任与协商。对于房东是收益与稳定的平衡;对于租户是成本与生活质量的取舍。
怎么样,你最近有租金上涨的困惑吗?或许建立一种更开放、透明、有机制可循的租赁沟通框架,才是应对涨租潮的根本解法。