东京土著房东：五种我绝对不会碰的房子

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▐▐ 在寸土寸金的东京，每天都有成百上千套不同类型的房子成交，凉介，一位东京土生土长的兼职不动产投资者，凭借多年的投资经验，在Kenbiya投资者社区分享了他在挑选房产时的一些独特见解。

他通过对不同类型房产的对比，明确了自己的投资方向，并总结了五个“绝对不买”房产的条件。从特定户型的硬伤到区域发展的隐忧，甚至包含对某些近几年大火的单户高级公寓(区分マンション)的冷思考。

#1| 不同房产风险收益分布图

凉介基于自己的经验，将房地产投资中的风险与收益关系绘制成图，图中右侧代表收益性较高，顶部代表风险较高。

例如，分户式高级公寓（マンション）近两年涨价幅度大，在房地产中流动性较高，买卖案例丰富，购买价格较易估算，且管理起来比较简单。

但其整体租金收益性较低，通常在3%左右，而且管理费和修缮积立金随着房龄上升，甚至可以占到房租的20%左右，这会导致现金流较低，甚至产生赤字。

另一方面，整栋多户租赁公寓（アパート）租金下跌的风险较低，且有多个单元，因此空置率增加的风险可控，有可能实现更稳定的租金现金流。

但也需要考虑到户型和定价带来的空置以及房屋的修缮和管理费用。

#2|凉介的绝对禁令-“五不买”

这里没什么“温柔”的建议，凉介先生直接给出五条“不买房产禁令”——这是他多年的痛苦教训总结出来的。

不遵守这些条件，基本上就是给自己埋雷。

单户高级公寓：听过的都不要信。

虽然价格一路高涨看起来诱人，而且市场活跃，买卖流通快，但管理费、修缮积立金这类额外支出真的是“吃人不吐骨头。

你以为买了单户高级公寓可以安稳躺着收租？NO。一旦房产的月租收入不足以支付这些费用，你就等着赔本吧。

凉介先生直言：“我是长期主义者，短期内房价猛涨这种热度不是我的理想收入方式，尤其是在日本加息的背景下整个市场的走势不清，我绝不会碰单户高级公寓。”

单户租金低于4万？直接PASS。

“即使整栋多户整体回报率OK，单户租金太低，就是给自己找麻烦。”这是凉介先生的真心话。

单户月租金低于4万日元的房产？凉介先生毫不犹豫拒绝。虽然有的房子整体回报率可能看起来很高，但每一户的管理和维修成本跟10万一个月的户型没差多少，租户质量也不可靠。

这些小房子看起来便宜，实则运营中带来的麻烦可不见得小，根本赚不到钱。
每个房间小于25平米？不买。

“小房间等于高频率的空置和高额的换租成本。”

他说：“小房间的租户稳定性相对较低，租户的租约换得快，每次租户更换产生的招租中介费、广告费、清洁费等成本立马上升，根本不划算。”

他更倾向于投资那些稍大一点的房间——既能保证长期稳定的租户，又能避免跟已经是红海的1R市场房东竞争。

距地铁站步行10分钟以外？不买。

凉介先生曾经为此吃过苦头。“步行超过10分钟的地方，什么租客都没有。”

对他来说，“便利性”是房产投资的命脉。他直言：“买了远离车站的房子，你能做的只有等着亏损。”

虽然某些区域的房产可能价格便宜，但买了就是买个“烂摊子”，就剩亏了。

国道16号以外的区域？不买。

“16号国道外是「车社会」，住在这的人不开车哪里都去不了，这种生活形态我是不了解的，因此对于不动产的市场需求也不清晰，我不会投资自己不了解的市场。”

凉介的标准很简单——虽然“一都三县”这个概念早就深入人心，但是在区域经济发展和公共交通便利度上看，国道16号线是一个明显的分界线：

国道16号以内是注重公共交通的都市地段，以外则是混合型交通方式为主的郊区生活方式。这条线以内的区域，不仅交通便利，租赁需求也相对稳定。

对于“16号线外”的区域，他根本不敢碰，因为根本不了解这些地方的租赁市场，轻易进入就是拿自己的钱去冒险。

“不买什么，比买什么更重要。”这是凉介在东京房产圈撕开的第一条裂缝。
敢挑战凉介先生的五不买禁令吗？

这些禁令为我们提供了一个清晰的框架：选择合适的房产，不仅仅是看价格和潜力，更重要的是理解市场、把握现金流，并选择自己能够管理和优化的资产。

希望有意投资房产的你，同样找到属于自己的买卖原则。