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▐▐ 在寸土寸金的东京,每天都有成百上千套不同类型的房子成交,凉介,一位东京土生土长的兼职不动产投资者,凭借多年的投资经验,在Kenbiya投资者社区分享了他在挑选房产时的一些独特见解。
他通过对不同类型房产的对比,明确了自己的投资方向,并总结了五个“绝对不买”房产的条件。从特定户型的硬伤到区域发展的隐忧,甚至包含对某些近几年大火的单户高级公寓(区分マンション)的冷思考。
#1| 不同房产风险收益分布图
凉介基于自己的经验,将房地产投资中的风险与收益关系绘制成图,图中右侧代表收益性较高,顶部代表风险较高。
例如,分户式高级公寓(マンション)近两年涨价幅度大,在房地产中流动性较高,买卖案例丰富,购买价格较易估算,且管理起来比较简单。
但其整体租金收益性较低,通常在3%左右,而且管理费和修缮积立金随着房龄上升,甚至可以占到房租的20%左右,这会导致现金流较低,甚至产生赤字。
另一方面,整栋多户租赁公寓(アパート)租金下跌的风险较低,且有多个单元,因此空置率增加的风险可控,有可能实现更稳定的租金现金流。
但也需要考虑到户型和定价带来的空置以及房屋的修缮和管理费用。
#2|凉介的绝对禁令-“五不买”
这里没什么“温柔”的建议,凉介先生直接给出五条“不买房产禁令”——这是他多年的痛苦教训总结出来的。
不遵守这些条件,基本上就是给自己埋雷。
单户高级公寓:听过的都不要信。
虽然价格一路高涨看起来诱人,而且市场活跃,买卖流通快,但管理费、修缮积立金这类额外支出真的是“吃人不吐骨头。
你以为买了单户高级公寓可以安稳躺着收租?NO。一旦房产的月租收入不足以支付这些费用,你就等着赔本吧。
凉介先生直言:“我是长期主义者,短期内房价猛涨这种热度不是我的理想收入方式,尤其是在日本加息的背景下整个市场的走势不清,我绝不会碰单户高级公寓。”
单户租金低于4万?直接PASS。
“即使整栋多户整体回报率OK,单户租金太低,就是给自己找麻烦。”这是凉介先生的真心话。
单户月租金低于4万日元的房产?凉介先生毫不犹豫拒绝。虽然有的房子整体回报率可能看起来很高,但每一户的管理和维修成本跟10万一个月的户型没差多少,租户质量也不可靠。
这些小房子看起来便宜,实则运营中带来的麻烦可不见得小,根本赚不到钱。
每个房间小于25平米?不买。
“小房间等于高频率的空置和高额的换租成本。”
他说:“小房间的租户稳定性相对较低,租户的租约换得快,每次租户更换产生的招租中介费、广告费、清洁费等成本立马上升,根本不划算。”
他更倾向于投资那些稍大一点的房间——既能保证长期稳定的租户,又能避免跟已经是红海的1R市场房东竞争。
距地铁站步行10分钟以外?不买。
凉介先生曾经为此吃过苦头。“步行超过10分钟的地方,什么租客都没有。”
对他来说,“便利性”是房产投资的命脉。他直言:“买了远离车站的房子,你能做的只有等着亏损。”
虽然某些区域的房产可能价格便宜,但买了就是买个“烂摊子”,就剩亏了。
国道16号以外的区域?不买。
“16号国道外是「车社会」,住在这的人不开车哪里都去不了,这种生活形态我是不了解的,因此对于不动产的市场需求也不清晰,我不会投资自己不了解的市场。”
凉介的标准很简单——虽然“一都三县”这个概念早就深入人心,但是在区域经济发展和公共交通便利度上看,国道16号线是一个明显的分界线:
国道16号以内是注重公共交通的都市地段,以外则是混合型交通方式为主的郊区生活方式。这条线以内的区域,不仅交通便利,租赁需求也相对稳定。
对于“16号线外”的区域,他根本不敢碰,因为根本不了解这些地方的租赁市场,轻易进入就是拿自己的钱去冒险。
“不买什么,比买什么更重要。”这是凉介在东京房产圈撕开的第一条裂缝。
敢挑战凉介先生的五不买禁令吗?
这些禁令为我们提供了一个清晰的框架:选择合适的房产,不仅仅是看价格和潜力,更重要的是理解市场、把握现金流,并选择自己能够管理和优化的资产。
希望有意投资房产的你,同样找到属于自己的买卖原则。