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▐▐ 近年来，日本富士电视台的影响力持续下滑，广告收入减少，收视率也在民营电视台中处于低迷状态。
更致命的是，2025年1月，电视台高层与日本国民级艺人中居正广曝出丑闻，消息一出，丰田汽车、花王、7-Eleven等20多家企业迅速撤下广告，这让本就步履维艰的电视台雪上加霜。
然而，令人意外的是，尽管广告业务遭受重创，富士电视台的母公司——富士媒体HD的财务状况依然稳健，甚至展现出强劲的盈利能力。原来，这家公司真正的金矿不再是电视广告，而是不动产和酒店业务。
#1|电视广告风光不再
富士媒体HD的业务主要涵盖三大板块：
- 媒体内容（富士电视台、BS富士、波丽佳音等）
- 不动产与观光（产经大厦的不动产租赁、Grandvista品牌酒店等）
- 其他业务
乍看之下，媒体内容业务似乎仍是公司的主要营收来源。2023财年数据显示，该业务贡献了公司近75%的收入，但利润占比却只有43.4%。相反，占比仅22.1%的不动产与观光业务，却贡献了超过50%的利润。
换句话说，虽然富士电视台依旧是公司的门面，但真正赚钱的并不是它。
与此同时，电视广告的萎缩趋势难以逆转。以富士电视台为例：
- 2023财年营收2382亿日元，占集团总收入40%，但营业利润仅54亿日元，占比15%。而2019财年，营业利润还尚有72亿日元。
- 相比之下，BS富士的利润率达到19.5%，远高于富士电视台的2.3%。
- TVer等流媒体虽有所增长，但不足以弥补广告市场的整体下滑。
可以说，曾经高高在上的电视帝国，如今已经沦为微利行业。
#2|不动产才是富士的真金库
近年来，富士媒体HD的业绩走向呈现出有趣的反差：虽然媒体业务步履维艰，但公司整体利润却不断增长。究其原因，房地产和酒店才是它真正的利润支柱。
截止2025年三月的第二季度财报为例：
- 公司整体营收增长0.2%，营业利润却增长6.6%。
- 其中酒店业务利润增长14亿日元，创历史新高。
- 受益于海外游客的强劲需求，酒店客房单价同样创新纪录，且未来仍有广阔增长空间。
在不动产方面，富士媒体HD手握大量核心资产：
- 不动产账面价值达5300亿日元，但市场估值已超6000亿日元。
- 仅租赁物业的隐含收益就接近700亿日元，相当于多年的电视广告利润。
从一系列数据来看，真正让富士媒体HD稳坐财务安全区的，是其稳定的不动产和酒店收益。
#3|从单一业务到不动产布局
为何富士媒体HD能在危机中依然屹立不倒？答案就在于它的CRE战略。
CRE（Corporate Real Estate，企业不动产）战略的核心在于：企业不能只依赖单一业务，而要通过不动产投资获取稳定现金流，降低主营业务风险。这在如今竞争激烈、经济波动加剧的环境下，显得尤为重要。
CRE战略的四大优势在于：
稳定的现金流
不动产投资带来的长期租金收入，可以弥补主营业务波动的风险。例如，即便富士电视台广告收入下滑，写字楼和酒店的租金收入依然稳定增长。
资产增值
物业的长期增值，能为企业提供额外的资本收益。例如，富士媒体HD的地产账面价值5300亿日元，但市场估值已超过6000亿日元，隐含收益惊人。
融资便利
作为企业资产的重要组成部分，不动产不仅能提升信用评级，还能作为融资抵押。例如，富士媒体HD可以利用这些资产进行贷款，获取低成本融资。
业务协同
通过不动产投资，企业可以拓展新的业务领域。例如，富士电视台可以结合自身的媒体优势，开发文旅地产项目，增强品牌影响力，同时吸引更多游客入住旗下酒店。
广告退潮，地产崛起
富士媒体HD面对广告收入锐减和管理层丑闻的双重冲击，并未陷入财务危机。相反，其不动产和酒店业务展现出极强的抗风险能力，为公司提供了稳定的现金流，并推动整体利润增长。在不动产支撑下，富士媒体HD比想象中更稳健。
这一案例充分证明了，拥有优质不动产资产的企业，在经济动荡时更具生存力。无论是富士电视台，还是其他面临挑战的企业，不动产投资都是一项值得深思的长远战略。
