5亿公寓买了不住, 三田Garden Hills的击鼓传花还能多久？

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2023年，在东京港区三田，由三井不动产、三菱地所等联合开发的大型高端住宅项目「三田Garden Hills」正式开盘销售。作为近年来东京市中心最受瞩目的住宅项目之一，该案不仅因其稀缺的2.5万㎡占地面积和1000户级别的规划规模引发关注，更因其空前高昂的销售单价而成为话题核心。

坪单价1400万日元，5亿基本款

三田Garden Hills并非传统的高层塔楼式公寓，而是由5栋地上14层以下的低密度住宅群组成，主打“城市绿洲”与“低调奢华”的生活理念。根据公开资料，该项目销售时的平均坪单价达1300万日元以上，部分高楼层单位甚至突破1400万日元。以面积121㎡的单位为例，其成交价格介于4.8亿至5.2亿日元之间，刷新了港区住宅的历史高点。

即便如此，该项目开盘时依然吸引了大量高净值客户、日本本土富裕阶层以及来自中国大陆与东南亚的投资者参与认购，并在短时间内实现完销。三田Garden Hills在开盘初期之所以热销，主要得益于其独特的地理位置、卓越的开发背景以及项目本身的高品质设计。

• 地理位置卓越：该项目位于东京港区三田，位于旧通信省大规模用地（约25,000㎡）之上，是港区近年最大规模再开发住宅区之一。地处市中心核心区域，交通便利，生活配套设施齐全，吸引了大量高净值人群的关注。
• 低密度规划 + 绿化配置，打破“塔楼疲劳”：相比传统塔楼公寓，本案采用低楼层分栋式规划（非超高层），强调“城市绿洲”理念。每栋建筑密度控制优异，绿地率高，形成“公园型复合住宅区”，更契合高净值人群对“居住舒适性”与“私密性”的偏好。
• 全户达成 ZEH-Oriented 标准，强调环保与未来感：所有住宅皆为节能住宅（ZEH-Oriented），实现 CO2 净排放量几乎为零。同时引入太阳能 + 中压燃气混合发电 + 余热回收系统，在日本市场极为罕见，符合“脱碳”趋势下的资产偏好。
• 高端生活配套 + 帝国酒店协作服务：项目配套不仅包括会所、健身、公共空间，还联动帝国饭店，提供定制化生活服务，如代管、客房打理、社区接送等，满足高端客户对“居住体验”的极致追求。

这些因素共同促成了三田Garden Hills在开盘初期的热销，成为东京高端住宅市场的标杆项目。

价格拉高整体2023东京整体房价均价

三田Garden Hills的高价销售对东京整体房价水平产生了显著影响。根据日本不动产经济研究所的数据，2023年东京23区新建住宅平均价格同比上涨39.4%，达到1亿1483万日元，首次突破1亿日元大关，创下历史新高。其中三田Garden Hills，成为推高平均房价的主要因素之一。该项目的成功销售不仅反映了高端住宅市场的活跃，也在统计上拉高了整个地区的房价水平。

交屋即抛售，“买不如卖”成为常态

2024年3月，三田Garden Hills竣工并开始交屋。然而，让市场惊讶的是，多个房地产二手平台上立刻出现了大量转售信息。数据显示：

• 80㎡级别单位挂牌价格为6.5亿~7.3亿日元，折合坪单价约2500万~3000万日元。
• 100㎡以上单位挂牌价格甚至高达10亿~13亿日元，单价接近3500万日元。

与两年前的销售价格相比，这些单位价格几乎翻了一倍。这种现象充分表明，三田Garden Hills的部分买家，并非以自住为目的，而是将其视为「高流动性资产」——即购入后短期内高价转手，以实现巨额资本利得。

2025年 - 坪单价已经过2500万, 接近翻倍

Urbalytics上 三田ガーデンヒルズノースヒル 的挂牌数据

日本房产大数据平台Urbalytics显示, Mita Garden Hills East已经坪单价达到了2897万元，近乎售价的2倍。North 和 South也在2400～2600万中。租金价格在130万左右。回报率在2.4%左右。

投资回报率逐步压缩，租金并不匹配房价

从投资逻辑来看，房地产的核心回报来源于两部分：

1. 资产升值（Capital Gain）
2. 租金收益（Income Gain）

Urbalytics上显示的Eastビル的一部分賃貸记录

通过Urbalytics大数据平台，看到但就目前挂牌出售与租赁市场的行情观察，租金回报并不理想：

• 80㎡单位月租金介于90万~110万日元
• 100㎡单位月租金约为150万~200万日元

即便以分销价格计算，净回报率也仅为3%~3.5%。而若以当前二手挂牌价格（即溢价后价格）为基准，其投资回报率迅速压缩至1.7%~2.0%之间，已接近日本10年期国债的收益率（2025年5月, 约1.45%），对绝大多数专业投资人而言，风险收益比已经失衡。

市场转向短期博弈，长线配置逻辑不再成立

现阶段的投资者面临两难：

• 若选择持有并出租，回报率不如金融产品
• 若选择高价卖出，则需要更高一轮的“接盘者”

也就是说，三田Garden Hills已经从一个“资产配置型项目”，转变为一个纯粹的资本博弈平台。

根据房地产投资的基本逻辑，在缺乏长期稳定租金收益支撑、并且面临高税负压力的环境下，资产的持续增值空间有限，过度依赖“转售差价”的模式在本质上接近金融衍生品市场中的「击鼓传花」游戏。

在当前日本房地产市场波动加剧、利率环境走高的大背景下，投资者正面临回报率下行与流动性收紧的双重挑战。以三田Garden Hills为代表的高端住宅项目，由于其高昂的持有成本，进一步压缩了本就有限的租金回报，显著加剧了整体投资风险。

高持有成本的包括如下：

• 管理费与修缮基金：网上公开资料显示，100平的房型月管理+修缮费用近20万日元。一年超过200万日元，约1-2个月房租。
• 固定资产税与都市计划税：合计按照政府评估价的1.7%计征，对高价值不动产而言，考虑到最近对于マンション税率的变动，这笔费用相当可观，且不可规避。
• 其他杂项费用：如管理费用, 出租相关的中介费用等等

对投资者的几点提示

面对如三田Garden Hills这类高价资产，投资者在当前日本房地产市场环境下应更加审慎，应从以下几个维度重新审视投资逻辑：

1. 谨慎评估投资周期与税收结构: 日本不动产在持有5年以内转让时，将面临高额资本利得税（短期为39.63%），显著侵蚀套利空间。若以短期资本利得为目标，务必提前规划退出时间与税务结构，否则可能“有价无利”。
2. 警惕市场拐点与流动性风险: 目前市场已处于高估区间，高端物业如三田Garden Hills的价格在短短两年内近乎翻倍，已高度依赖于“下一个买家”的接盘能力。任何宏观政策调整（如加息、贷款限制）或市场信心下滑，都可能迅速引发价格回调，导致流动性骤降。
3. 审慎评估租金市场的承接能力: 尽管项目本身定位奢华，但东京高端住宅的租赁市场容量有限，且租金增幅远低于售价上涨速度。当前该项目回报率已跌至2%以下，租金收益难以覆盖持有成本，长线配置逻辑难以成立。

Urbalytics可以如何帮助日本投资

在这样一个充满不确定性的市场中，掌握数据・使用数据变得更加不可或缺。作为日本唯一的专业级全物件种类的房地产数据平台 - Urbalytics为投资者提供：

• 实时房价与租金基准线，帮助投资者对比当前挂牌价格与区域合理水平，识别“价格泡沫”风险；
• AI辅助选址与估值模型，协助投资者在不同区域、不同产品间进行资产优选与风险对冲
• 回报率、租售比与持有成本测算工具，量化资产真实收益能力
• 市场动态与政策变动监控，第一时间获取央行政策、税制改革、交易趋势等关键信号

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写在最后

三田Garden Hills，是一面镜子，映射出东京都心高端住宅市场的“非理性繁荣”。也许不是今天，也许不是明天，但当价格偏离基本面过远时，修正往往是不可避免的。

“房地产的价值，终将回归居住与使用本质。”

如需转载或合作发布，请联系 Urbalytics 编辑团队。

📚 参考资料

1. https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-knowledge/mita-garden-hills 「三田ガーデンヒルズ」はなぜ注目度が高いのか？価格や周辺相場もチェック！
2. https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/mitagardenhills/ 三田ガーデンヒルズ賃貸データ

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谭琛

Urbalytics 创始人

建筑经营管理士、日本宅地建物取引士、前战略顾问。中国出身，现居东京。曾任职于外资战略咨询公司，后在涩谷创办房地产科技企业，推出自主研发的不动产数据分析平台「Urbalytics」，致力于通过真实数据为不动产投资与交易提供科学决策支持。工作之外，专注于育儿生活，并与爱犬共度悠闲时光。