文字数: 3353 | 予想読書時間: 7 分 | 閲覧数: 220
2023年,在东京港区三田,由三井不动产、三菱地所等联合开发的大型高端住宅项目「三田Garden Hills」正式开盘销售。作为近年来东京市中心最受瞩目的住宅项目之一,该案不仅因其稀缺的2.5万㎡占地面积和1000户级别的规划规模引发关注,更因其空前高昂的销售单价而成为话题核心。
坪单价1400万日元,5亿基本款
三田Garden Hills并非传统的高层塔楼式公寓,而是由5栋地上14层以下的低密度住宅群组成,主打“城市绿洲”与“低调奢华”的生活理念。根据公开资料,该项目销售时的平均坪单价达1300万日元以上,部分高楼层单位甚至突破1400万日元。以面积121㎡的单位为例,其成交价格介于4.8亿至5.2亿日元之间,刷新了港区住宅的历史高点。
即便如此,该项目开盘时依然吸引了大量高净值客户、日本本土富裕阶层以及来自中国大陆与东南亚的投资者参与认购,并在短时间内实现完销。三田Garden Hills在开盘初期之所以热销,主要得益于其独特的地理位置、卓越的开发背景以及项目本身的高品质设计。
- 地理位置卓越:该项目位于东京港区三田,位于旧通信省大规模用地(约25,000㎡)之上,是港区近年最大规模再开发住宅区之一。地处市中心核心区域,交通便利,生活配套设施齐全,吸引了大量高净值人群的关注。
- 低密度规划 + 绿化配置,打破“塔楼疲劳”:相比传统塔楼公寓,本案采用低楼层分栋式规划(非超高层),强调“城市绿洲”理念。每栋建筑密度控制优异,绿地率高,形成“公园型复合住宅区”,更契合高净值人群对“居住舒适性”与“私密性”的偏好。
- 全户达成 ZEH-Oriented 标准,强调环保与未来感:所有住宅皆为节能住宅(ZEH-Oriented),实现 CO2 净排放量几乎为零。同时引入太阳能 + 中压燃气混合发电 + 余热回收系统,在日本市场极为罕见,符合“脱碳”趋势下的资产偏好。
- 高端生活配套 + 帝国酒店协作服务:项目配套不仅包括会所、健身、公共空间,还联动帝国饭店,提供定制化生活服务,如代管、客房打理、社区接送等,满足高端客户对“居住体验”的极致追求。
这些因素共同促成了三田Garden Hills在开盘初期的热销,成为东京高端住宅市场的标杆项目。
价格拉高整体2023东京整体房价均价
三田Garden Hills的高价销售对东京整体房价水平产生了显著影响。根据日本不动产经济研究所的数据,2023年东京23区新建住宅平均价格同比上涨39.4%,达到1亿1483万日元,首次突破1亿日元大关,创下历史新高。其中三田Garden Hills,成为推高平均房价的主要因素之一。该项目的成功销售不仅反映了高端住宅市场的活跃,也在统计上拉高了整个地区的房价水平。
交屋即抛售,“买不如卖”成为常态
2024年3月,三田Garden Hills竣工并开始交屋。然而,让市场惊讶的是,多个房地产二手平台上立刻出现了大量转售信息。数据显示:
- 80㎡级别单位挂牌价格为6.5亿~7.3亿日元,折合坪单价约2500万~3000万日元。
- 100㎡以上单位挂牌价格甚至高达10亿~13亿日元,单价接近3500万日元。
与两年前的销售价格相比,这些单位价格几乎翻了一倍。这种现象充分表明,三田Garden Hills的部分买家,并非以自住为目的,而是将其视为「高流动性资产」——即购入后短期内高价转手,以实现巨额资本利得。
2025年 - 坪单价已经过2500万, 接近翻倍

Urbalytics上 三田ガーデンヒルズノースヒル 的挂牌数据
日本房产大数据平台Urbalytics显示, Mita Garden Hills East已经坪单价达到了2897万元,近乎售价的2倍。North 和 South也在2400~2600万中。租金价格在130万左右。回报率在2.4%左右。
投资回报率逐步压缩,租金并不匹配房价
从投资逻辑来看,房地产的核心回报来源于两部分:
- 资产升值(Capital Gain)
- 租金收益(Income Gain)

Urbalytics上显示的Eastビル的一部分賃貸记录
通过Urbalytics大数据平台,看到但就目前挂牌出售与租赁市场的行情观察,租金回报并不理想:
- 80㎡单位月租金介于90万~110万日元
- 100㎡单位月租金约为150万~200万日元
即便以分销价格计算,净回报率也仅为3%~3.5%。而若以当前二手挂牌价格(即溢价后价格)为基准,其投资回报率迅速压缩至1.7%~2.0%之间,已接近日本10年期国债的收益率(2025年5月, 约1.45%),对绝大多数专业投资人而言,风险收益比已经失衡。
市场转向短期博弈,长线配置逻辑不再成立
现阶段的投资者面临两难:
- 若选择持有并出租,回报率不如金融产品
- 若选择高价卖出,则需要更高一轮的“接盘者”
也就是说,三田Garden Hills已经从一个“资产配置型项目”,转变为一个纯粹的资本博弈平台。
根据房地产投资的基本逻辑,在缺乏长期稳定租金收益支撑、并且面临高税负压力的环境下,资产的持续增值空间有限,过度依赖“转售差价”的模式在本质上接近金融衍生品市场中的「击鼓传花」游戏。
在当前日本房地产市场波动加剧、利率环境走高的大背景下,投资者正面临回报率下行与流动性收紧的双重挑战。以三田Garden Hills为代表的高端住宅项目,由于其高昂的持有成本,进一步压缩了本就有限的租金回报,显著加剧了整体投资风险。
高持有成本的包括如下:
- 管理费与修缮基金:网上公开资料显示,100平的房型月管理+修缮费用近20万日元。一年超过200万日元,约1-2个月房租。
- 固定资产税与都市计划税:合计按照政府评估价的1.7%计征,对高价值不动产而言,考虑到最近对于マンション税率的变动,这笔费用相当可观,且不可规避。
- 其他杂项费用:如管理费用, 出租相关的中介费用等等
对投资者的几点提示
面对如三田Garden Hills这类高价资产,投资者在当前日本房地产市场环境下应更加审慎,应从以下几个维度重新审视投资逻辑:
- 谨慎评估投资周期与税收结构: 日本不动产在持有5年以内转让时,将面临高额资本利得税(短期为39.63%),显著侵蚀套利空间。若以短期资本利得为目标,务必提前规划退出时间与税务结构,否则可能“有价无利”。
- 警惕市场拐点与流动性风险: 目前市场已处于高估区间,高端物业如三田Garden Hills的价格在短短两年内近乎翻倍,已高度依赖于“下一个买家”的接盘能力。任何宏观政策调整(如加息、贷款限制)或市场信心下滑,都可能迅速引发价格回调,导致流动性骤降。
- 审慎评估租金市场的承接能力: 尽管项目本身定位奢华,但东京高端住宅的租赁市场容量有限,且租金增幅远低于售价上涨速度。当前该项目回报率已跌至2%以下,租金收益难以覆盖持有成本,长线配置逻辑难以成立。
Urbalytics可以如何帮助日本投资
在这样一个充满不确定性的市场中,掌握数据・使用数据变得更加不可或缺。作为日本唯一的专业级全物件种类的房地产数据平台 - Urbalytics为投资者提供:
- 实时房价与租金基准线,帮助投资者对比当前挂牌价格与区域合理水平,识别“价格泡沫”风险;
- AI辅助选址与估值模型,协助投资者在不同区域、不同产品间进行资产优选与风险对冲
- 回报率、租售比与持有成本测算工具,量化资产真实收益能力
- 市场动态与政策变动监控,第一时间获取央行政策、税制改革、交易趋势等关键信号

日本唯一的专业级全物件种类的房地产数据平台 - Urbalytics
写在最后
三田Garden Hills,是一面镜子,映射出东京都心高端住宅市场的“非理性繁荣”。也许不是今天,也许不是明天,但当价格偏离基本面过远时,修正往往是不可避免的。
“房地产的价值,终将回归居住与使用本质。”
如需转载或合作发布,请联系 Urbalytics 编辑团队。
📚 参考资料
- https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-knowledge/mita-garden-hills 「三田ガーデンヒルズ」はなぜ注目度が高いのか?価格や周辺相場もチェック!
- https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/mitagardenhills/ 三田ガーデンヒルズ賃貸データ