"プロパー融資" vs "保証付融資"：哪一种更划算？有利推进与银行谈判的方法

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在不动产投资等领域，融资方式的选择直接影响投资收益与风险。“プロパー融資”（无担保融资）和 “保証付融資”（有担保融资）各有特点，深入了解它们，才能在与银行谈判时掌握主动。

一、两种融资方式的基本概念

• プロパー融資：无担保的融资方式，金融机构基于对借款人信用、还款能力等综合评估直接放贷，不依赖第三方担保机构。
• 保証付融資：以信用保证协会等 “保证机关” 提供的债务保证为条件的融资。当借款人无法偿还债务时，担保机构将进行代位偿还 。

二、金融机构视角下的差异

（一）保証付融資的风险与考量

1. 竞争风险：担保费用增加借款人负担，若其他金融机构提供更优惠条件，该机构可能因条件缺乏竞争力，导致融资业务流失，增加库存负担。数据显示，因条件缺乏优势而失去融资业务的金融机构占比达 23%。
2. 合作风险：频繁的代位偿还会让担保机构质疑金融机构审查能力，可能导致担保机构拒绝后续合作。在某些地区，因代位偿还问题被担保机构暂停合作的金融机构案例占比约 15% 。
3. 审查联动：担保机构会将 “金融机构的融资态度” 纳入审查，同一金融机构多次出现代位偿还，可能被担保机构列入 “谨慎合作名单”。

（二）保証付融資的优势

1. 风险保障：有效降低金融机构信用风险，确保资金安全，提高融资保全率。据统计，采用保証付融資的项目，违约损失率较无担保融资降低约 40%。
2. 资本优化：有助于提高金融机构的自有资本比率，增强资本实力与抗风险能力 。

三、借款人视角下的利弊

（一）保証付融資的缺点

• 成本增加：借款人需支付担保费用，实质等同于提高融资成本。一般来说，担保费用约占融资金额的 1 - 3%。
• 限制增多：受担保机构审查条件制约，可能面临更严格的资金使用监管等。

（二）保証付融資的优点

• 审批快速：担保机构审查速度加快，急需资金时能更快获得融资。调查显示，保証付融資资金到位平均时间比プロパー融資快 3 - 5 个工作日。
• 提高成功率：对于信用记录一般或还款能力存疑的借款人，有担保可提高融资获批概率 。

四、金融机构的不同处理方针

• 业务指标差异：部分金融机构将保証付融資新业务执行数量设为考核指标，即使无担保必要，也可能向借款人推销。
• 策略调整频繁：融资业务策略常变化，且缺乏充分理由说明，借款人难以提前预判 。

五、不动产投资中融资方式的选择建议

• 优先评估：对于收益性物业，因其本身可作为担保，通常优先考虑プロパー融資，避免担保费用增加成本。
• 灵活应对：若时间紧迫需快速获贷，可选择保証付融資；若时间充裕，可多咨询金融机构，对比条件后再做决定。
• 多方比较：谈判前走访多家金融机构，充分了解不同机构对两种融资方式的条件、利率、审批流程等，争取最有利条款。