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▐▐ 刚开始进行不动产投资的人，最危险的房产是什么样的呢？是破旧不堪的房产？还是没有租出去一间的空置房产？
不，其实是那些看起来“赚钱”的房子，反而可能隐藏着陷阱。过于关注有些看似有利的点，可能会忽视潜在的风险。
#1| 高收益背后的可能原因
盲目追求高回报率的房产可能会导致投资风险。高回报率一般来自房产价格低或租金高，这很有吸引力，但其背后常常隐藏风险。
房产价格过低
如果房产价格便宜，可能是因为地理位置差或土地价值较低，这样一旦拆除建筑，房产的价值可能大幅下跌，变成“负资产”。假如价格不便宜，就可能无法售出
定高租金
高租金有时只是“虚高”，人为造成的。例如，房东可能设定高于市场的租金，称之为“预期租金”，即便有租客，租金过高也可能导致难以长期维持。
影子租金
部分投资者通过支付高额佣金给中介公司来提升租金回报，获取“影子租金”，但这可能只是为了快速脱手房产制造高收益率的假象。
因此，了解房产背景非常重要，过高的回报率往往意味着房产有问题。我们可以通过租赁网站收集信息，客观分析租金行情，确保自己能够实际租出房产。
#2|高收益背后的其他风险
“满租”无法实际看到房屋内部
在不动产投资中，最令人担忧的往往是“空房无法出租”。如果空房长时间无人租住，租金收入中断，可能陷入资金短缺的困境。然而，购买“满租”房产就能避免这一风险吗？
- 首先，满租房产的最大风险是“无法实际看到房屋内部”。即使房产当前满租，房屋内部可能已经损坏，可能需要大规模的装修。
- 另一问题，如果长时间未交租的租客，或者有其他租赁问题的房间，将增加管理难度并带来额外麻烦。
- 此外，如果房产曾由素人进行DIY装修，装修质量可能存在问题，尽管卖家声称已经完成了装修。对于这种房产，内饰可能不协调，且存在潜在隐患。
因此，了解房产的详细信息，并仔细审查背后的原因，才是确保投资安全的关键。
“转租”下的陷阱
“转租”是指租赁公司先租下房产，再将其转租给实际住户。即便房产空置，转租公司依然支付租金，并且可以负责租户招募，因此常被认为“无风险，放心租”。然而，这是真的吗？
- 首先，转租公司通常会收取服务费，导致房东实际收到的租金只有80%左右。
- 其次，一旦签订合同，房东很难单方面解除合同，合同内容可能对房东不利。
- 此外，如果转租公司出现财务问题，可能导致无法按时支付租金，给房东带来损失。
虽然转租本身可以避免空房带来的压力，但由于合同条款多样，存在一定的风险，房东应仔细了解合同内容，确保没有不利条款。
为了避免被销售话术迷惑，房东可以咨询多个房地产公司，避免盲目听信单一建议。
#3| 除了迷恋高回报，其他新手错误
外行的DIY是失败的根源
在物件运营成本中，装修费用是容易超预算的一项。为了节省开支，许多投资者选择DIY装修（自己动手），然而，这种做法隐藏着不少风险。
1.工程超出能力范围：实际施工时常会发现工作比预期复杂，或者遇到需要专业人士才能修复的重大缺陷。这样，不仅无法按时出租房产，可能还因装修无法完成，导致房产无法出售。
2.降低房产价值：如果缺乏装修知识，DIY可能会反而降低房产价值。例如，不安全的装修，拆除承重墙等结构性改变，不仅破坏房屋安全，还可能带来法律问题，影响租客安全。
3.时间浪费与机会成本：DIY装修看似省钱，但实际上是“用时间”来换取。对于上班族而言，这意味着大量的时间投入。如果装修周期过长，房产无法出租，可能会错失出租机会。
为避免陷入这些问题，建议在动手前，向经验丰富的房东请教，了解实际操作的挑战，甚至考虑获取相关资格证书提升技能。
轻信中介对于招租的假设
1.新建房屋一定成为热门物件？尽管新建房屋可能有一定需求，但如果市场上同类新房不断涌现，原本看中的物件可能很快变成二手房，竞争加剧导致出租难度增加。
2.靠近车站没有停车位也没问题？在一些汽车需求较高的地区，缺少停车位可能会直接影响房屋的出租率，导致原本预期的回报无法实现。
3.靠近学校就会有大量学生入住？学校的变动、学部迁址等情况可能导致学生租客的减少，进而影响租赁市场。
因此，对于初学者而言，在购房前进行实地考察至关重要。最好持续观察一个月，验证假设是否成立，如具体观察周边环境、行人流量、建筑状况等。
最重要的是，咨询当地房地产公司，核实相关信息，避免轻易做出判断。
盲目相信成功案例
在互联网上，投资者的“成功案例”常常令人向往。虽然他人的经验确实值得借鉴，但轻率地认为“只要模仿，就能成功”是极其危险的。
1.忽略背景差异：每个人的成功都受其个人积累、知识、经验、资产背景以及人脉等因素的影响，运气和市场环境也会起到重要作用。成功案例背后，可能隐藏着不同的时代背景和投资条件，盲目模仿并不一定能复制成功。
2.忽视风险因素：投资者往往只看到成功的一面，却忽视了背后潜在的风险。例如，购买便宜房产后未能及时了解相关法律和土地使用规定，可能面临无法重建等问题，导致巨大的损失。
投资决策需要根据自身的情况进行全面考量，而不是简单地复制他人的成功经验。
有些人也许会感到，“既然所有物件都存在风险，那应该买什么样的房产呢？”实际上，完美的物件是不存在的。
如果决定开始投资，就需要在某个地方做出折中选择。为了做到这一点，必须将风险列举出来，采取相应的对策。
至少，在买房之前，要能够解读所有由房地产公司提供的资料，积累足够的知识，制定出自己能够认同的投资策略。
