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日本政府定义到2050年应该达成年辆访日外国人1亿人次的目标。2024年实际达成3,686万人次，预计2025年将突破4,000万。对于民宿经营者而言，尽管负面声音不断，但这一实际数据能力证明：民宿正处于正确的时代角色上。
在民宿运营的道路上，无论是新手还是经验丰富的从业者，都在不断探索提升竞争力的方法。结合自身经验以及与众多民宿业主的交流，今天来和大家分享一些民宿运营的小窍门，希望能对大家有所帮助。
1 精准定位目标客户群体
在日本，民宿的目标客户群体主要包括外国游客和国内游客。外国游客注重体验当地文化，喜欢位置便利、具有特色的民宿；国内游客则更倾向于性价比高、交通方便的住宿。以日本为例，由于日元疲软和通胀率低，外国游客数量呈增长趋势，同时国内游客对民宿的需求也在逐渐增加。因此，根据不同客户群体的需求，提供相应的服务和设施，是提升民宿竞争力的关键。
2 合理选择运营区域
选择合适的运营区域对于民宿的成功至关重要。像东京、大阪等大都市，虽然人气高，但竞争也非常激烈。以东京都为例，宿泊者数量众多，民宿房间数也不少，如东京 23 区内的涩谷和新宿，涩谷的住宅宿泊事业的届出件数约 1500 件，新宿则超过 3000 件。
相比之下，一些区域虽知名度较低，但供需关系更健康，进入门槛更低，反而成为“民泊运用的穴場”。例如：
- 大田区：为特区民泊的指定区域，可全年营业，无 180 天限制。距羽田机场近，适合短期国际旅客。部分区域地价合理，适合布局多户型项目。
- 板桥区 / 荒川区：交通便捷但游客量不算饱和，房价和土地成本相对低廉，适合做性价比型的中长租民泊。
- 墨田区 / 江东区：靠近浅草、晴空塔等观光地，但比台东区、新宿区竞争小，部分区域还可结合简易宿所许可进行全年营业。
此外，在运营策略上也需注意不同制度差异。例如，住宅宿泊事业（民泊新法）规定每年营业不得超过 180 天，但特区民泊（如大田区）则无此上限，理论上可实现更高收益。但需要注意特区民泊通常要求最低 2 晚 3 天起住，因此更适合中短期旅客而非一晚型客户。
3 巧妙获取优质房源
获取优质房源的途径有很多。可以通过专业的不动产从业者介绍，他们熟悉市场，能提供符合需求的房源；也可以通过与房东建立良好的关系，获得转租房源的信息；还可以从民宿沙龙的伙伴那里得到推荐。
M&A服务
另外，利用 M&A 中介网站也是一个不错的选择，虽然需要谨慎评估，但有可能接手到家具家电齐全的民宿，节省初期投入成本。在东京都内，转租房源竞争激烈，价格也较高，而地方观光地周边的房源相对容易找到，价格也更亲民。
- TRANBI（トランビ）: 日本最大的中小企业 M&A 平台，常见简易宿所/民泊转让项目 https://www.tranbi.com
- batonz（バトンズ）: 支持地方企业与民宿事業者对接，提供顾问协助 https://batonz.jp
- 事業承継総合センター: 国土交通省支持平台，有民宿旅馆专属分类https://jigyoshoukei.co.jp
- funai M&A: 大型商业 M&A 网站，偶尔有旅馆/民宿项目https://ma.funaisoken.co.jp
4 灵活制定价格策略
民宿的价格策略需要根据不同的因素进行调整。一般来说，东京都内民宿的租赁价格是普通租赁的 1.2 倍左右，位置好的地方能达到 2 倍。在制定价格时，要考虑到季节因素、节假日、当地的旅游旺季等。例如，在旅游旺季可以适当提高价格，而在淡季则可以推出优惠活动吸引客户。
同时，根据房间的面积、设施和位置等因素，合理设置不同的价格区间，满足不同客户的需求。通过平台提供的数据分析工具(e.g. Airbnb有自带工具)，运营者可以实时查看周边房源的定价趋势，并结合导入的 PMS（物业管理系统）数据，实现更科学的动态调价策略。
PMS
在日本运营民泊时，选择一款合适的 PMS（Property Management System）能显著提升运营效率，尤其对于管理多套房源、跨平台发布、需要自动调价或清扫安排的运营者而言更为关键。目前在日本市场中，较为常见的 PMS 系统包括 Beds24、Tateru BNB PMS、Hosty 以及 AirHost 等。
- Beds24 是一家欧洲背景的系统，但在日本拥有广泛用户群。它支持多平台同步（Airbnb、Booking.com、Agoda 等），且开放 API，可自定义规则与自动化逻辑，适合技术能力较强或需要灵活性的运营者。虽然 UI 界面较为“工程化”，但在高级用户中口碑良好，价格也较为亲民。
- AirHost 则是日本本土 PMS 品牌，支持多语言界面并提供 OTA 管理、定价引擎、智能门锁整合等一站式功能。其优势在于对日本市场合规流程理解深入，例如可自动处理住宿者名簿、宿泊实绩记录等报告事项。AirHost 也提供 CRM、清扫自动分配等模块，非常适合中型运营团队。
- Tateru BNB PMS 是由日本前民泊创业公司 Tateru 推出的系统，尽管品牌风波后声量下降，但其系统仍以合规为导向，特别适用于特区民泊或简易宿所运营者。该系统强调与日本政府接口的连接，例如自动生成消防备案文书等。
- Hosty 则更注重视觉体验与 UI 简洁性，提供移动端友好界面，适合日常在手机上处理订单和客户沟通的个人运营者。它集成了价格管理、日历同步、访客自动应答等功能，但在扩展性和 API 接口开放度上略逊于 Beds24。
5 注重客户体验与口碑
提供优质的客户体验是民宿运营的核心。从客户预订开始，就要提供及时、准确的信息和贴心的服务。在客户入住期间，保持房间的清洁卫生，提供必要的生活用品，如洗漱用品、毛巾等。此外，还可以提供一些特色服务，如当地旅游景点的介绍、美食推荐等。客户的口碑对于民宿的发展至关重要，满意的客户会为你的民宿带来更多的潜在客户。
🛎️ 预订前至入住前的体验
- 自动化沟通系统：确保客户预订成功后能立即收到欢迎信息、入住须知与地图导航（可接入 PMS 实现自动发送）
- 多语言支持：提供至少日文、英文、中文三语版本的入住指南与应答机制，降低沟通障碍
- 入住前提醒：提前1天自动发送 check-in 提醒与门锁密码，减少客户焦虑
🧼 入住期间的细节服务
- 房间整洁标准化：设立清洁 SOP（如 Airbnb 5星标准），保证卫生死角清洁、备品齐全
- 生活必需品齐备：
- 高品质毛巾（2条/人/天）、牙刷、洗发/沐浴露、小冰箱、拖鞋
- 适度提供瓶装水或速溶茶包，提升入住印象
- 自助化便捷体验：配置智能门锁、自助 check-in、室内 Wi-Fi 说明书（附图文）
🌟 增值体验与客户惊喜
- 在地化推荐手册：手工制作一页式地图或 QR码页面，推荐周边景点、美食、便利店（可结合 Google Map 我的地图功能）
- 欢迎卡片/小礼物：放置写有客户姓名的欢迎卡，或送一小包当地小零食，成本低但记忆点强
- 客户画像分类：针对不同客群（亲子、情侣、商务）准备个性化的欢迎信息或周边推荐清单
希望大家的民宿都能生意兴隆，为客户带来美好的住宿体验！
