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Urbalyticsのリリース以来、多くのユーザーから「機能が豊富だが、どこから手を付ければ良いかわからない」というフィードバックをいただいています。
実例を通して、Urbalytics を使ってどのように不動産の投資価値を迅速に判断するか、特に見ただけで問題がある物件について解説します。
⚠️リマインダー：一部の機能（賃料の確認など）は有料機能であり、有料ユーザーのみが利用できます。
📍ケース情報（図1）
物件情報
• 所在地：東京都江戸川区平井3丁目
• 販売価格：2億4980万円
• 表面利回り：6.5%
• 土地面積：198.34㎡
最初のステップ｜「物件検索」を使って目標の物件を素早く特定する
1. Urbalyticsにログインし、メインメニューから【物件検索】をクリック
2. 右上の検索区タイプを「一栋」に選択
3. 駅名（例：「平井」）や住所のキーワード（例：「江戸川区平井」）を使用して検索することをお勧めします（図2）
駅名で検索
4. 土地面積（198.34㎡）で検索して、物件を特定する（図3）
土地面積で物件特定
5. 右側の詳細ボタンをクリックして分析ページに入ります（図4）
物件詳細ページ
第2ステップ｜価格変動履歴から「再販物件」を識別する
1.【価格変更履歴】ブロックまでスライドします（図5）
【価格変更履歴】 画面
2. この物件には32回の価格変更履歴があります。
3. 「価格推移グラフ」によれば、この物件は2024年5月に1億9,750万円またはそれ以下で成約する可能性があります。
4. その後、2億8,000万円で再販売され、半年以内に現在の価格まで下がりました。
5. 売主として業者は20％の利益を考慮し、心理的な価格帯は2億3,000万〜2億4,000万円の間にあるべきです。
6. 複数回の価格変更と素早い再上場から、この物件は典型的な再販案件であることが分かります。
ステップ3｜周辺の収益率と比較して、「割高」かどうかを判断する
1. 【近隣売買履歴】にスライドする（図6）
【近隣売買履歴】画面
2. 絞り込み条件：築年数30年以上（物件の状況に応じてさらに条件を追加可能）
3. 利回りの範囲：4%～11.02%（平均6.81%、80%分位で9%）
4. 現在の物件の利回りはわずか6.5%で、平均を下回り、「買ったら損する」タイプの物件に属する
第4ステップ｜家賃引き上げの可能性を評価する
1. 賃料が市場平均を下回る場合でも、運営改善を通じてリターンを向上させることができます。
2. 【賃料アップサイド】ブロックにスライド（図7）
【賃料アップサイド】
3. 結果は以下の通りです：この物件の賃料は周辺より17.6%低く、一定の値上げ余地があります。
4. 改善により賃料を半分上昇させることができると仮定（約8.8%）、キャッシュフローのシミュレーションを行います（次のステップ）。
第5段階｜キャッシュフローシミュレーションで回収期間とIRRを算出
1. 【CFシミュレーション（现金流试算）】機能までスライドする（図8）
【CFシミュレーション】
2. 調整予想年収入は：1623万 × (1+8.8%賃料上昇率) ≈ 1765万
3. 同時に将来売却予想利回りを調整する：7.5%（売却時の築年数と上場/取引価格の乖離を考慮し、平均6.81%の基礎に約1割を加えた）
4. シミュレーション結果は示す：6年目からキャッシュフローがプラスに転じ（図9）、最初の5年間はどの年に売却しても全体的に見て損をする
6年目からキャッシュフローがプラスに転じ
5. 【詳細データテーブル】を確認すると、投資内部収益率（IRR）が最も高いのは第九年の売却で、約2.52%（図10）。他の年はすべて1-2の間で非常に低い。
投資内部収益率（IRR）が最も高いのは第九年
6. 目標を「5年以内 IRR 10%達成」とした場合、購入価格を約2億1千万円に削減する必要があります（図11）。
「5年以内 IRR 10%達成」とした場合
IRR（内部収益率）とは、投資プロジェクト自体が「稼ぐ」ことができる年利回りのことを指し、投資する価値があるかどうかを判断するために用いられます。あなたの要求するリターンより高ければ投資する価値があり、要求より低ければ不採算です。
結論：この物件は購入する価値があるか？
価格履歴: 典型的な再販売物件で、1年以内に価格が頻繁に変動
現在のオファー: 前の購入価格よりも6,000万円以上高くなると予想
収益率: 地域平均を明らかに下回り、市場の主要投資家を惹きつけるのは困難
賃料水準: 周辺の平均を下回り、改善の余地がある
投資回収率: 大幅な値下げが必要で、IRR要件を満たすため
📌 まとめ
価格を2億1千万円以下に下げることができない場合、賃料を改善しても、長期IRRは約2％にしかなりません。将来の地域の価値の増加を特に期待していない限り、この物件は慎重に様子を見た方が良いでしょう。
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