文字数: 9964 | 予想読書時間: 20 分 | 閲覧数: 3
開発は間違いではありませんが、「忘れ去られた人々」を残してはいけません。
板橋区高島平の再開発計画、特に第七小学校周辺の新築タワー住宅が、周辺住民、特に高齢者層の強い不安と反感を引き起こしています。
日本一の巨大団地再開発プロジェクト
高島平団地は1970年代に建設された「東洋一のマンモス（巨大）団地」で、合計64棟の建物と1万以上の世帯があり、かつては3万人以上の住民を抱えていました。しかし50年後、現在この地域は建物の老朽化、人口の急減（現在はピークの60%しかいない）、そして高齢化率が42%に達している問題に直面しています。少子高齢化と施設の老朽化などの課題を解決するため、板橋区政府とUR都市機構（都市再生機構）が協力して歴史的な再開発計画を推進しています。
計画概要
板橋区が2024年3月に策定した「高島平地域交流核形成まちづくりプラン」（交流核都市更新計画）に基づき、再開発は高島平駅周辺を中心に複数の機能分区を設定しています。その中で「再整備地区1」は旧高島第七小学校および周辺の公共用地に位置し、総計約1ヘクタールです。
区政府はこの場所の建物の高さ制限を45メートルから110メートルに緩和し、約110メートルの超高層住宅タワーの建設を計画しています。このタワーは、小学校の廃校地を利用し、隣接する高島平2丁目33街区（既存のUR賃貸住宅7棟、合計1,955戸）と統合して再建されます。URは、新しいタワーと同じ地域内の住宅の総戸数は、ほぼ既存の1,995戸に近づくと予想されており、ほぼすべての既存住戸を収容することが可能です。これは、将来、1棟のタワーだけでなく、後続の「再整備地区2」（高さ上限45メートル）および「林荫步道地区」にも住宅と公共空間が段階的に建設される可能性があることを意味します。
整体计划图
住宅タワーに加えて、計画は地域の施設整備も同時に進めます。高島平駅周辺には交流広場を作り、商店や地域サービスセンターを誘致して生活の利便性を向上させ、地域の新しいイメージを創造します。旧小学校の校庭の一部は一時的に「暫定広場」として利用し、コミュニティ活動や都市更新の試験場とし、将来の全面的な再生の布石とします。同時に、新しい計画では道路交通の調整が行われています。2本の区道を高島通りに延伸し、タワーの地下駐車場への車両の出入りを簡便にし、現行の道路混雑を軽減します。これらの道路の変更は歩行環境とのバランスを取る必要があり、区側は緑地の破壊を可能な限り避け、「歩行者優先＋必要な車道」の方針を採用して安全と生活の質を確保すると述べています。
再开发对象区域
開発タイムライン
再開発プロジェクトは2025年に正式に準備段階が開始されました。板橋区とURは2025年3月に土地交換協定を締結し、旧第七小学校など区有地をURに提供し、タワーの建設を進めることとし、再整備計画案を公表しました。区政府の説明によると、2025年度内に旧校舎の解体工事の設計を完了し、2026年度から旧校舎の解体工事を実際に開始します。解体完了後、URは整備エリア1でタワーをはじめとする新しい建物の建設に着手します。しかし、プロジェクトの規模が大きいため、タワーの具体的な着工および完成時期はまだ最終的に決定されていません。
- 2025年（準備段階）：第七小学校及び健康福祉センターなどの旧施設を取り壊し、架空通路や広場などの市政基盤整備を実施します。
- 第1段階（未来数年）：小学校の旧敷地に約110メートルの高層ビルを建設（約7棟、合計1955戸）；同時に歩行者用の通路と公共緑地を整備する；
- 第2段階：駅周辺の総合開発を行い、タワーと駅を結ぶ生活・商業施設を統合し、交通の利便性を向上させる。
- 2027~2035：大規模な解体と再建の長期的サイクルに入り、再開発は高島平団地の他の地域にも徐々に拡大する。
- 2030年前後：タワーが完成し、入居が始まる。2031年から2035年にかけて、一部の団地が解体され再建される。
現在まで（2025年中）、この地域の計画は専門家の審査を通過しており、2025年6月に都市計画変更が正式に確定される予定です。板橋区とUR（都市再生機構）は、大手不動産企業（三井不動産は2024年10月に参加契約済み）を導入し、共同で開発を進めています。全体的に、高島平再開発プロジェクトは現在、計画の詳細化と工事準備段階にあります。工事が始まると、この20年に及ぶ「都市の再生」が幕を開けることになります——投資家にとって、長期的かつ壮大な改造物語が始まったと言えます。
住民のフィードバック：期待と不安が共存
大規模な都市の更新は機会をもたらすと同時に、地域住民の不安を引き起こしています。高島平団地の多くの住民は、ここで長年生活している高齢者や働く家庭であり、再開発計画が発表された後、地元住民からは多方面の懸念と要求が表明されました。
#1 家賃の上昇と引越しのプレッシャー
現在、団地のUR公営住宅の賃貸料は比較的低廉で、多くの低所得者や高齢者の住民は、再建後の新しい建物の賃貸料が高くなるのではないかと心配しています。
URによると、再建後に月額35,000円を上限とする賃貸料の減免措置が提供されるが、新しい住宅の賃貸料が古い住宅と同水準であることは保証できないとしています。つまり、新築タワーの賃貸料が大幅に上昇した場合、その3.5万円を超える部分は住民が負担することになります。UR側は「大幅な賃料の上昇」の可能性を明確に否定しておらず、住民は再建が事実上の立ち退きを意味するのではないかと心配しています。限られた収入の高齢の住民にとって、賃料を負担できない新しい住宅は、地域を離れなければならないことを意味します。一部の住民代表は、この状況が実質的に低所得者を排除することになると指摘し、政府とURに対し、より強力な賃貸料保障措置を講じるよう呼びかけています。
居民多次提出上诉 要求确保相关权益
#2 コミュニティ関係と安置の透明性：
住民は、移転の指針が明確にされることを希望しています。現在、いつ移転するのか、どこに移転するのか、補償がどうなるのかといった問題について、当局は具体的な計画をまだ示していません。2025年4月、高島平2、3丁目自治会は3538人の住民の署名入りの反対意見を集め、板橋区役所に提出しました。自治会長の宮坂幸正は「都市再開発は住民を第一とすべきであり、安心と安全を確保しなければならない」と述べました。住民は政府に対し、しっかりと意見を聞き、移転のタイムテーブルや補償政策を策定する際に詳細に説明することを求めています。彼らは、もし移転が適切に行われない場合、長年築き上げてきた地域のネットワークが壊され、高齢者が慣れ親しんだ環境からの支援を失うことを心配しています。
站前商店街的样子, 历史已经有50年之久
#3 建築と環境への影響
計画中の110メートル高のタワーに対して、多くの住民は当初から疑問を持っていました。板橋区は高層ビルの建設のために高さ制限を緩和しましたが、高層ビルがもたらす可能性のある景観の破壊や日照権の問題が反対の声を招いています。ある住民は、高島平は開放的な空と並ぶ建物群が独特の風貌を形成していると考えており、「摩天楼」は地域の風貌を損なうと主張しています。また、タワーの強いビル風効果も周辺住民を心配させています。さらに、新しい道路案は既存の緑化帯を貫通する予定であり、住民は並木道が交通流によって分断され、安全と静寂が失われることを心配しています。特に区道が高島通りと接続されると、車両の交通量が「飛躍的に増加」すると予測されており、これがコミュニティ住民の生命の安全を脅かすと直言する人もいます。
これらの懸念に対し、板橋区は反対の声を認識しているが、団地の老朽化が深刻で「もはや改修が不可欠な時期に来ている」と強調する。同区は「未来の50年、100年を見据えた持続可能な都市創り」を約束すると同時に、「区民の意見を引き続き聞き入れる」としている。日本共産党など野党の地方代表もこの問題に介入し、URや政府に対して十分な説明を行い、住民が意思決定に参加するよう求めている。
総合的に見て、高島平の再開発はコミュニティレベルで典型的な「ノット・イン・マイ・バックヤード」感情を引き起こしています。住民は居住環境の改善を望む一方で、自分たちの権利が損なわれることを懸念しています。家賃と移転の安置は最も敏感な問題であり、元の住民が都市の更新の成果を真に享受できるかどうかを左右します。政府とURは商業利益と市民生活の保障の間でバランスを取る必要があります。この緊張と駆け引きは、外部の投資家に観察の窓口を提供します。コミュニティの反発はプロジェクトの進行や調整政策に影響を与える可能性があり、投資の意思決定はこれらの社会的要因と潜在的なリスクの遅延を十分に考慮すべきです。
他山の石：東京十条再開発
高島平プロジェクトをよりよく評価するためには、東京の他の類似の再開発事例を参考にする必要があります。高島平から近くの北区の十条駅西口再開発は典型的な例です。最初は民間の反対で多くの議論がありましたが、現在では高層ビルが完成し完売しており、非常に参考になります。
十条駅西口地区は2017年前後に最初の市街地再開発事業が開始され、駅のそばに地上39階、高さ約135メートルの複合タワーが建設されることが計画された――それが後の「ザ・タワー十条」である。このプロジェクトには東急不動産、日鉄興和不動産などの大企業が参加し、578戸の新しい住宅（うち184戸は元の権利者が保留）を提供している。タワーの下部1-4階は商業施設「ジェイトモール」と公共設備で、上部5-39階はマンション住宅である。注目すべきは、タワーには北区史上最高価のマンションタイプが含まれており、最上階の豪邸は3億円で販売され、地元の記録を更新した。
十条駅前开发
住民の反対と協議：
十条プロジェクトは始まった当初、住民と土地所有者の強い抵抗に直面しました。再開発エリア内の多くの古い商店や住民は、抗議の意を示すために建物に「再開発反対」の標語を掲げていました。
2017年8月には、再開発組合の設立に反対する100名以上の住民が集団で請願を行いました。反対者は、高層ビルの建設が古い商店街の衰退、家賃や地価の高騰、そして地域の分裂を招くことを懸念していました。当時は法廷闘争にまで発展し、一部の土地所有者が東京都を相手取り、再開発プロジェクトの組合設立許可の撤回を求めました。それにもかかわらず、何度もの調整と政府による補償の誘導によって、反対の声は徐々に静まりました。東京都は法的に異議申し立てを退け（2024年に高等裁判所が反対派の控訴を棄却しました）。それに伴い、十条プロジェクトは2021年に正式に着工し、2024年に完成しました。
開発結果
現在、The Tower Jujoは十条地区の新しいランドマークとなっています。2023年初頭にオープンした際、このマンションの販売は異常な盛況を見せました。短期間で順次発売された128戸の新築マンションは、平均価格が約1.2億円で、そのうち110戸が迅速に完売しました。販売側が公表したデータは注目に値します——予約登録は8120組、最高認購倍率は33倍にもなりました。つまり、各部屋には数十人の競争があり、十条タワーの需要は供給を上回りました。特に、駅から徒歩1分の立地にあり、大型ショッピングモールと公益施設が併設されているため、広範囲の購入者を魅了しました：約三分の一の購入者は北区本地から来ており、他に一割は隣接する板橋区からのもので、残りは東京23区全域にわたります。購入者には、40〜50代の共働き夫婦、アクティブなシニア層、育児家庭が主であり、彼らは十条駅の交通利便性（池袋、新宿、渋谷などのハブに直通）や、高層からの眺望と現代的な設備がもたらす生活の質の向上を重視しています。
十条の再開発の積極的な効果は、地域の不動産価値と投資利益率の顕著な向上に反映されています。不動産研究データによると、十条駅周辺の中古マンションの価格は10年間で平均約30%上昇しました。周辺の中古住宅は2016年から2021年にかけて加速して値上がりし、最近3年間の上昇率は約50%に達し、東京郊外をリードしています。土地価格も一貫して上昇しています。2014年の十条地域の地価は約36.5万円/㎡でしたが、2024年には56.6万円/㎡に達し、10年で約55%急騰しています。
The Tower Jujoの新規プロジェクト自体も価値が急上昇しています。2022年の最初の発売から2024年の最終販売まで、その平均坪単価は約450万円から640万円（約200万円/㎡）まで上昇し、新たな高値を更新しました。例えば、同じ間取り（68.96㎡の3LDK）が2022年に1億円（坪単価485万円）で発売され、2024年には1.32億円（坪単価632万円）で完売しました。さらには66㎡程度の高層間取りの価格が1億円に迫る勢いです。初期購入者はすでに大きな帳簿上の利益を享受しています。賃貸目的の場合、「新十条タワー」の高級2LDKは月額25万円で貸し出され、賃料回収率は約3〜4%に過ぎません。しかし短期的な資産価値の上昇を考慮すると、これらの投資は購入者にとって依然として魅力的です。
陣痛の後にもたらされる長期的な利益
10のケーススタディは、大規模な再開発が短期的な痛みの後にしばしば長期的な利益をもたらすことを示しています。最初の住民の疑念は決して無用の心配ではありませんでした。プロジェクトの実施過程で、一部の古い店舗や元の住民が実際に去る選択をし、タワーの低層部分の商店は一時的に期待されたよりもテナントが集まらない状況になりました（例えば、開業後1年以内は商業施設の空室率が高く、メディアから「駅前の空っぽの町」と呼ばれることもありました）。
招租不及预期
しかし、マクロ的な視点で見ると、十条地区全体の繁栄度と不動産価値は著しく向上しており、一つの“下町”が、伝統的な人情味と現代的な都市機能を兼ね備えた地域へと徐々に変貌を遂げています。投資利益の面では、キャピタルゲインがかなり高く、初期に投資した開発業者や住宅購入者は、高速な価値上昇の恩恵を享受しています。しかし、投資リスクにも注意が必要です。もしも不動産価格が過度に高騰した場合（例えば、十条タワーの一部物件は都心に匹敵する平米単価となっている）、将来的な価値の持続的な成長には不確実性が存在します。
高島平の投資潜力
以上の背景を踏まえ、高島平の再開発プロジェクトは投資家に複雑ながらも魅力的な展望を示しています。以下では、さまざまな角度からこの地域の投資潜在力を分析します。
#1 土地/不動産価格の動向
高島平は近年、不動産価格が緩やかに上昇しています。不動産研究所のデータによると、高島平駅周辺の中古マンションの平均価格は1坪あたり約329万円（㎡あたり約109万円）です。この10年間で価格は累計約25.8%上昇しており、東京都心の50%の水準には及びませんが、明らかな価値の向上があります。今後10年の予測では、モデルによると高島平の不動産価格は中立的なシナリオで約13.9%上昇する見込みです。再開発が順調に進むと、楽観的な場合では最大で47%の上昇も見込めます。周辺地域の平均予想上昇率が3.7%にすぎないのに対し、高島平の価値追求の潜在能力は期待されています。つまり、現在高島平の不動産価格はまだ相対的に低く、古い姿を脱却すれば、土地のプレミアム価値が徐々に引き出されることが見込まれます。
Urbalyticsを通じて見ると、高島平周辺の土地の売り出し価格は3年内で50%以上上昇しており、大規模開発が決定された後の投資者の高い熱意を示しています。
土地挂牌价格3年内涨近5成
#2 賃料収益率
高島平の物件の賃貸利回りは、東京では中程度からやや上の水準です。一方で、UR賃貸団地の現在の1DK-3DKの家賃は5.8万～11.9万日円です。中古マンションの平均価格約3000万日円で考えると、一般住宅の賃貸利回りは約4-5%で、都心の約3%よりやや高い水準です。さらに、小型物件投資において、高島平の表面利回りはかなり魅力的です。市場で販売されている例によれば、「第三高島平マイコープ」の小さな物件が1200万日円で販売されており、年間家賃は約127万日円で、表面利回りは10.6%に達します。また、より小さな物件「トップ高島平」は610万日円で販売され、年間賃貸が約57.6万日円で、利回りは9.5%に近いです。これにより、高島平では住宅価格が低いため、小型ユニットの賃貸投資が8-10%の高い利益率を容易に実現できることがわかります。将来的には、新たに建設される高級タワーの市場投入により、地域全体の賃料水準の上昇が期待されますが、購入コストも上昇し、改修前に先行して投資された既存資産での高収益の機会が主に存在するようになるでしょう。
Urbalyticsのデータから、建物全体の収益物件の利益は6～7%の間に多く、都心に近い赤羽や池袋などの地域に比べて1～1.5%高いことがわかります。
挂牌整栋收益物件的回报率在平均6%左右
#3 人口、通勤、地域の魅力
高島平はかつて人口密集の住宅地でしたが、現在は常住人口が大幅に減少し、高齢化が進んでいます。再開発の目標の一つは、若い家族を呼び戻して、地域の活力を復活させることです。交通面では、高島平駅は都営三田線の終点に位置し、地下鉄で約30分で大手町などの都心のビジネスエリアに直通で、通勤時間は許容範囲です。
また、地域は首都高速や山手線埼京線（成増/赤羽経由）に接続しており、外部への接続性も良好です。しかし、赤羽や池袋などの交通ハブに比べ、高島平はより郊外に位置しており、短期的に都市の若者への魅力は限られています。地域のソフトパワーを強化するため、板橋区とURは大学やスタートアップと協力し、ここでスマートシティやコミュニティ開発プロジェクト（例：「夢の街産学協力」計画）を試験運用しています。同時に、政府は板橋版ネウボラ育児プラットフォームや子どもの館CAP'S活動など、さまざまな子育て支援政策を提供し、若い家族への親和性を高めています。総じて、高島平は東京都北西部に位置し、静かで緑が豊かであり、将来の更新後には通勤の利便性と居住の快適さを兼ね備えることが期待され、コストパフォーマンスを求める会社員や新婚家庭に対して潜在的な魅力を持っています。
周辺地域との投資回収の比較
板橋区内の他の地域や近隣の赤羽、池袋と比べて、高島平のこれまでの値上がりは低めですが、潜在能力が際立っています。板橋区全体で見ると、過去10年でマンションの平均価格は約45%上昇しており、隣接する北区（赤羽を含む）は約45.2%の上昇、豊島区（池袋所在地）はさらに53.2%に達しています。高島平の25.8%の上昇は、周辺の平均値の半分以下です。これは、従来の高島平への投資の機会コストが高かったことを示しています。
しかし、周辺の人気エリアは現在、住宅価格が高水準にあり、賃貸収益が圧縮され、将来的な成長余地は限られており、横ばいになる可能性もあります。それに対して、高島平は再開発により人口と機能が向上し、歴史的な遅れを取り戻し、周辺地域に追いつくことが期待されています。長期投資家にとって、高島平は現在、5年前の幸崎に似た立場にあります：価値のある安い地が埋められる段階にあるのです。例えば、赤羽では最近、複数の高層マンションが新築され、平均単価は1坪あたり約350万円、賃貸利回りは3-4%であり、今後の上昇が鈍化する見込みです。一方で、高島平の新築マンションのスタート価格は坪あたり300万円を少し超える程度で、賃貸・販売のコストパフォーマンスが高く、地域全体の向上とともに、中期的なリターンは赤羽など成熟したエリアよりも優れる可能性があります。もちろん、高島平は池袋のような都心副都心とは直接比較できませんが、板橋区内の他のエリア（例えば大山、成増）や近郊の拠点（赤羽）と比べると、その投資リターンの見通しは注目に値します。
Urbalyticsの投資データマップを見ることで、開発地域周辺ではすでに80以上の大小さまざまな住宅開発プロジェクトが進行中であり、板橋区内の他の地域を超えています。
开发区域附近的80多个大大小小的建筑项目
要約：機会とリスクが共存する価値の洼地
総合的に分析すると、高島平再開発プロジェクトは機会とリスクが共存する状況を呈しています。
政府主導の長期計画とURの関与により、高島平の再開発の見通しは比較的明るいです。東京の不動産市場全体が高値で安定している中で、高島平は価値の低い地域として、未来に十条などの地域と同様の価値の上昇が期待されています。忍耐強い長期投資家にとって、今高島平の土地や不動産に参入することは、20年間の価値増加列車に乗ることに相当します。古い物件を事前に購入して撤去補償を待つにしろ、新しい開発プロジェクトの購入に参加して昇値を得るにしろ、どちらも大きな利益を生む可能性があります。また、高い賃貸収益と政策的な優遇措置により、保有コストが下がり、投資ポートフォリオの安定剤として機能します。
しかし、高島平プロジェクトには一定の不確実性が存在します。まず、プロジェクトのサイクルが長期間にわたる（計画は20年に及ぶ）ため、途中で経済サイクルの変動、政策の調整、さらには住民の抵抗による遅延に遭遇する可能性があります。投資家は潜在的な待機期間に対応するために、十分な時間と資金コストを持つ必要があります。次に、地域の高齢化などの構造的な問題は短期間で根本的に改善するのが難しく、新しい建物の賃貸/販売価格があまりに高い場合、期待通りに消化されない可能性があり、リターンが弱まることがあります。現在の十条タワーの一部商業空室がその前例です。さらに、東京の不動産市場全体が冷え込んだ場合、高島平のような外縁地域の下落耐性は中心地より弱いかもしれず、投資には一定の市場リスクがあります。
高島平駅の未来像 ©️さとじ
結論として、高島平再開発プロジェクトは投資家にとって「挑戦よりも機会が大きい」存在です。政府の強力な推進、明確なタイムライン、周囲の成功例が信用を裏付けています。このかつての大規模団地は時代の転換点に立っており、再び活力を取り戻す大きな力を秘めています。深く研究し、タイミングをつかむ意志のある投資家にとって、高島平は珍しい長期価値投資の機会を提供します。
参考資料
- 高島平地域交流核形成まちづくりプラン（案）に対する意見と区の考え方 https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/machidukuri/chiiki/1031335/1050143.html?utm_source=chatgpt.com
- 東京・高島平「東洋一のマンモス団地」にタワマン 完成から半世紀https://www.asahi.com/articles/AST5X0SNQT5XOXIE006M.html?utm_source=chatgpt.com
- 高島平二・三丁目周辺地区 再整備地区1（高島平団地タワーマンション計画）
- Takashimadaira駅（東京都）の中古マンション価格推移は+27.5%（10年後予想）！今後の相場は高騰する？https://diamond-fudosan.jp/ud/realestate_price_mansion_2024/url/%E9%AB%98%E5%B3%B6%E5%B9%B3%E9%A7%85%EF%BC%88%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%EF%BC%89#:~:text=%E9%AB%98%E5%B3%B6%E5%B9%B3%E9%A7%85%EF%BC%88%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%EF%BC%89%E3%81%AE%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E3%81%AF%E9%81%8E%E5%8E%BB10%E5%B9%B4%E3%81%A7%2B25.8
かしこまりました。翻訳するために提供されたテキストが必要です。続けて入力してください。
もちろん、あなたが翻訳してほしい具体的なテキストを提供してください。
