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大規模な再開発が必ずしも成功しない理由とは？——十条の「明るい廃墟」から話を始める
近年、東京各地では都市再開発の熱が燃え盛っています。防災ニーズの推進や資本の支持を受け、多くの古い地区が高層ビルや複合施設に取って代わられています。しかし、都市更新が都市の復興と同義であるわけではありません。現実的な基盤と利用者の視点が欠けていると、どんなに壮大な計画でも閑散とした「明るい廃墟」に成り得る可能性があります。
今日我々が話すのは、まさにこのような典型的なケースである——「十条駅前再開発プロジェクト」、住宅、商業、文化、行政施設を集めた大規模な再開発事業が、短期間でどのように活力を失ったかという事例です。
十条再開発：賑やかから閑散とした様子へ
十条は昭和の風情が濃厚な伝統的な生活街区であり、有名な「十条銀座商店街」はその手頃な物価と親しみやすい雰囲気から「東京三大銀座」の一つと称されています。そのため、「防災」を名目にした再開発プロジェクトが正式に始動したとき、「生活の向上」の象徴として期待されていたものが、すぐに残念な結果を露呈しました。
2024年、「ザ・タワー十条」が正式に完工した。この39階建ての超高層住宅プロジェクトは、価格が1億円以上のため、「北区の億ション」と呼ばれている。住宅部分に加え、高級スーパー「クイーンズ伊勢丹」、チェーン飲食店、コンビニ、美容院などを含む商業区「J＆Mall」、3Dプリント室、書籍閲覧室、文化多機能スペースを備えた公立文化施設「ジェクトエル」が計画されている。一見完璧に思えるが、現実は人々を嘆かせるものだった。
ザ・タワー十条建设完成图
2025年5月に現地訪問したところ、核心エリアに位置するこの新築複合ビルでは、すでに半分近くの店舗が空室のままであることが判明しました。特に2階の商業区には、わずか5店舗しか入居しておらず、一部のエリアはまだ内装が完了していません。さらに困惑させられるのは、ショッピングセンターの案内システムが著しく欠如しており、ほとんどの店舗の位置を入口から把握することができず、公式ウェブページさえも設置されておらず、外来客に大きな不便をきたしています。
平面图只有左上角的Queen Isetan入驻
なぜこのような大きなプロジェクトが、1年足らずで冷え込みに陥るのでしょうか？
問題の根源：生活から切り離された再開発設計
#1 周辺よりもはるかに高い賃貸価格、市場の実態から乖離している。
十条駅前に位置し、立地が良く建物も新しいにもかかわらず、ジェイトモールの賃料は周辺の伝統的な商業地区に比べて明らかに高いです。例えば、1階の医療用途の賃料は坪当たり2.5万～3万円に達しますが、わずか数百メートル離れた十条銀座商店街の物件の賃料は約1.4万円のみです。
このような「高級路線」は、ブランドの吸引力や安定した人の流れが欠如している状況では、地元の店舗にとっては手が出せない存在となっています。かつて十条西口商店街で営業していた多くの小規模店舗の経営者たちは、これほど高い固定費を負担することができませんでした。
#2 動線設計が不合理で、基本的な誘導施設が不足している。
設計面にも多くの課題が見受けられる
- 入口が狭く、ショッピングモールの案内システムが非常にわかりにくい。
- 建物内には階層案内が欠けており、地上ナビゲーションも正確に店舗を特定できません。
- 商業施設の公式サイトはまだ開設されておらず、事前に情報を調べることができない。
上述の問題は、訪問者が「店が見つからない」状況を非常に一般的にし、商業地区のアクセス性と魅力を低下させています。
特に、核となるテナントである「クイーンズ伊勢丹」が2階に配置されていることは、「スーパーは1階にあるべきで、集客のアンカーとなる」という基本的な常識に反しています。多くの訪問者はスーパーがどこにあるのかさえ知らないため、自然と回遊が難しくなっています。
2F 伊势丹
＃3 商業施設のタイプの組み合わせは「磁力」ブランドと日常の需要性に欠けている
通常、成功した商業地区では、1階にカフェ、軽食、ブティックコンビニエンス小売などの「敷居が低く、頻度が高い」業態を流入の入り口として設置します。
しかし、ジェイトモールの実際のコンビネーションは以下の通りです：
- 不動産仲介、買取店、診療所、クリーニング店など「目的は強いが人通りが少ない」業態
- 主力はチェーンコンビニエンスストアとファストフードで、特色がない。
- カフェ、スイーツ、書店など滞在できる空間が不足している
このため、全体的な雰囲気は「生活型」ではなく「機能型」に偏っており、外部からの客流を引き寄せることもできず、上階の住宅の消費を活性化する活力にも欠けています。
#4 建築構造設計は快適性と使用性を犠牲にしている
再開発された建物は、機能性と快適性において「アップグレード」されるべきだったが、ジェイトモールの物理的空間には多くの問題がある。
- 多くの屋外スペースが開放されており、雨天時には雨水が直接入り込む可能性があります。
- 一部のエリアには空調が届かず、夏は蒸し暑く、冬は寒い。
- 全天候適応性を備えたクローズド商店街の欠如
従来の「アーケード商店街」と比べて、このプロジェクトは歩行性と環境制御の面でむしろ劣っており、利用率が低下しました。
十条银座“拱门型”商业街
類似のケースは孤立していません：麻布台ヒルズ、東急プラザも冷え込んだことがあります。
十条の再開発の困難は孤例ではありません。東京では近年、複数の大規模な再開発案件が、テナント誘致や運営の初期段階で困難に直面してきました。
#1. 東急プラザ銀座
東急プラザ銀座は、東京銀座地区の象徴的な商業施設でした。その独特な建築デザインと優れた立地で、多くの観光客や消費者を引き付けていました。しかし、近年では高い賃料、店舗の種類が限られていること、動線設計の不合理さ、デジタル化の遅れなど、多くの課題に直面し、顧客の流れを得るのが遅くなっていました。そのような運営の不備が重なり、最終的には2025年2月に香港のプライベート不動産会社に買収され、その後全面改装が行われる予定です。新しいオーナーは2026年にこの施設を大規模改造し、市場のニーズにより適応した「新概念の小売センター」に転換する計画です。
#2 大宮門街
大宮門街は埼玉県大宮駅東口に位置する再開発プロジェクトで、旧中央百貨店の敷地に建てられています。プロジェクトの総投資額は約658億円で、そのうち491億円が公共資金です。このプロジェクトは、多様な商業施設を導入することで地域に新たな活力を注入し、地域の総合的価値を向上させることを目的としています。投資は莫大ですが、プロジェクトは期待された目標を達成することができませんでした。主な問題点には次のようなものがあります：
- テナント構成が単一：商業エリアは主に診療所などの医療機関に占有されており、人流を引き寄せる小売業や飲食業態が不足しているため、全体的な雰囲気が「雑居ビル」に似ています。
- デザインに魅力が欠けている： プロジェクトの設計過程で、元々予定されていた曲線やガラスの要素が簡略化され、最終的な建物の外観は平凡で特色に欠け、顧客を惹きつけることができなかった。
- 運営戦略が不明確: 明確な市場ポジショニングと運営戦略が欠如しているため、ターゲット客層を効果的に引きつけることができず、人の流れが不足している。
2023年までに、商業地区の稼働率はわずか66%で、予想を大幅に下回り、プロジェクトはrevitalizationの目標を達成できず、公共資金の使用効率が低い典型的なケースとなっています。
#3 麻布台ヒルズ
麻布台ヒルズは、東京港区に位置する超大型再開発プロジェクトであり、森ビルが主導しています。総投資額は6400億円を超え、オフィス、住宅、商業、文化を一体化した総合的な都市空間の創造を目的としています。プロジェクトの規模は壮大ですが、賃料が高額であること、商業的な位置づけが曖昧で明確なターゲット層が不明瞭であること、周辺との競争が激化し差別化が難しいことが原因で、テナントの入居が遅れ、開業から2年経っても商業オフィスの入居率がまだ5割に達していません。
投資家への啓示
不動産投資家や都市再生プロジェクトに参加したい企業にとって、十条の事例は深い教訓をいくつか提供している。
1. 大規模開発 ≠ リスクなし
再開発プロジェクトの「華々しい」外観に惑わされてはいけません。高層ビルが林立し、設備が充実しているからといって、運営が成功しているとは限りません。プロジェクトの実際の入居率、運営者の能力、地域社会の受容度など「バックエンドデータ」に注目する必要があります。
ザ・タワー十条平均単価: 603万円/坪, 比预售时候高了约2成
Urbalyticsによれば、ザ・タワー十条の平均単価は坪あたり約600万円で、22年初期の平均価格（450～550）と比較して2割未満の上昇にとどまっています。これは月島周辺のほぼ2倍の上昇と比べると多くありません。開発後の賃貸需要の低迷により、全体的な物件の価格は「歓迎されていない」状況です。
2. コミュニティの分断リスクに注意
再開発はしばしば旧コミュニティの消失を意味し、再開発後に元の生活と文化の構造を受け継ぐことができなければ、商業は自然に続けることが困難です。本当に成功した再開発とは、「新」が「旧」を受け止めることです。
十条駅西口地区の再開発プロジェクトは開始以来、地元住民から強い反対を受けています。十条地区は、その独特な下町の風情と密集した木造住宅で有名で、住民はこの伝統的な生活様式に深い愛着を持っています。再開発計画における高層建築や近代的な商業施設は、多くの住民にとって現存のコミュニティ文化に対する脅威と見なされています。彼らは、この大規模な都市更新が元々のネイバーフッドの関係や生活リズムを崩壊させ、十条の独特な魅力を失わせることを懸念しています。住民は集会を開いたり、請願書を提出したり、行政訴訟を起こしたりして、再開発プロジェクトへの反対を表明しています。法的な面では、裁判所が住民の訴えを何度も却下しているものの、これらの反対活動は公共とメディアの注目を集めることに成功し、関連部門がプロジェクト推進過程でより慎重になるよう促しました。例えば、2018年に始まる予定だった再開発プロジェクトは、住民の反対により2021年まで正式に着工が遅れました。
3. 運営能力は建設能力よりも重要です。
建筑が完成することは始まりに過ぎません。ブランドを導入し、活力を保持し、継続的に人流を引きつける方法こそが、プロジェクトの生命力を本当に試す鍵です。開発会社は長期的な運営経験を持っているか？地域のリソースパートナーと協力しているか？これらは投資家が深く調査するに値します。
東急グループは日本の著名な総合開発業者として、豊富な都市開発の経験を持っています。しかし、銀座や渋谷などの多数のプロジェクトにおいても運営上の課題に直面しており、これは投資家が注目すべき点です。経験豊富な開発業者であっても、市場の需要や消費者行動の急速な変化に直面した際には、プロジェクトの長期的な成功を確保するために、運営戦略を不断に調整する必要があります。
要約：「作ること」が「使われること」を意味するわけではない。
都市再開発は不可逆なトレンドであり、特に防災、安全、更新のニーズが際立つ東京都において顕著です。しかし、「建てること」は「利用されること」と同義ではありません。十条の現状は、都市が建物のために存在しているのではなく、人々のために存在していることを私たちに思い出させます。
投資家でも、開発者でも、政策立案者でも、次に再開発プロジェクトを決定する際には、もう一歩考えてください。
この空間に、本当に来たいと思い、留まりたいと思うのは誰だろうか？
こうして初めて、「再開発」は本当に「再生活」となるのです。
