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▐▐ 近来，南海海槽大地震的频繁预警引发了广泛关注。预测显示，这场地震将带来前所未有的强烈震动，影响范围不止是东海地区及太平洋沿岸，连东京圈、大阪等大城市的高层建筑也可能遭受严重破坏。特别是东京湾岸那些建于埋立地（填海造地）上的塔楼公寓，面临地质灾害时真的安全吗？高层塔楼公寓集合了“免震”“制震”等抗震技术，开发商个个宣称这是安全可靠的象征，但在真正大灾害面前，大家对于塔楼的防灾性能存疑的声音依然存在。这一背景下，东京一对经历过311东日本大地震的夫妻，决定购入东京湾晴海的一套塔楼公寓。这个选择，究竟是能保护家人安全的明智之举，还是潜藏着巨大风险？▐ Recently, frequent warnings about a potential Nankai Trough megaquake have sparked widespread concern. Forecasts suggest the quake could bring unprecedented seismic intensity, affecting not only the Tokai region and the Pacific coastline but also major metropolitan areas like the Tokyo and Osaka regions—particularly their high-rise buildings. This raises an unsettling question: are the tower condominiums built on reclaimed land around Tokyo Bay truly safe in the face of geological disasters?
High-rise tower condominiums are promoted with features like seismic isolation and vibration damping, and developers claim these buildings are symbols of safety and reliability. However, in the face of a truly catastrophic event, public doubts persist. Against this backdrop, a couple who experienced the 3/11 Great East Japan Earthquake decided to purchase a tower condo in Harumi, Tokyo Bay. Is this a wise decision to protect their family, or one that carries hidden risks?- Main Text Begins-▼

#1| 夫妻的购房选择-晴海

K先生和M女士是一对31岁的夫妻，二人分别在金融机构和大型制造企业工作，年收入合计1,520万日元，家庭金融资产约4,700万日元。目前，他们租住在日本桥地区的一间公寓，打算在生小孩之前，购置自己的住宅。K先生尤为关注住宅的防灾性能，他认为必须选择能够抵御大地震、大海啸、洪水等灾害的房子。这一执念源自他在在2011年3月11日亲历的那场海啸灾难。当年，他的家乡几乎被海啸摧毁，虽然双亲躲入避难所免遭人身伤害，但他亲眼见证了家园被毁和次生灾害的残酷无情。基于这样的经历，他们将湾岸地区的高层塔楼列为购房候选之一。他们相中的是晴海一套价格超过1亿日元的塔楼公寓。K先生坚信，这套公寓无论是在抗震性能、地理位置，还是未来增值潜力上，都足以匹配高昂的价格。在防灾性能上，他格外看重。然而，妻子对此却有所顾虑。

#1 | The Couple’s Homebuying Choice – Harumi

Mr. K and Ms. M are a married couple, both 31 years old. Mr. K works at a financial institution, and Ms. M works at a major manufacturing company. Together, they have a combined annual income of 15.2 million yen and financial assets of approximately 47 million yen.
They currently rent an apartment in the Nihonbashi area and are planning to buy a home before having children.Mr. K is particularly concerned about disaster resilience. He believes their home must be able to withstand major earthquakes, tsunamis, and flooding. This belief stems from his personal experience during the tsunami disaster on March 11, 2011.
That year, his hometown was almost completely destroyed by the tsunami. Although his parents managed to escape to an evacuation shelter and were unharmed, he witnessed firsthand the devastation and the cruel reality of secondary disasters.
Because of this, the couple included high-rise towers in the Tokyo Bay area in their list of potential home options.
They set their eyes on a tower condo in Harumi priced at over 100 million yen. Mr. K is convinced that this condo’s earthquake resistance, location, and future resale potential justify its high price.He places significant value on its disaster preparedness—but his wife has reservations.

#2| 塔楼公寓的安全性与风险

晴海地区的塔楼是近几年东京颇受关注，交易活跃的代表性塔楼住宅，房价也具备不小的升值潜力。晴海公寓曾有过7000万日元购入、不到一年后以1.5亿日元售出的惊人案例，一度在市场上引发轰动。（点我见详
然而，晴海这一带的建筑均坐落在填海造地—“埋立地”之上。所谓埋立地（见下图），即通过填充海洋或河流区域而得来的人工土地，因本来的地质松软、容易沉降，且承载力较弱。尤其在南海海槽巨大地震的预测背景下，地基隐患令人忧心。

为此妻子提出了严重质疑。她认为，尽管塔楼公寓的投资趋势较好，但选择在海边购买房产，尤其是在丈夫亲历过海啸灾难的背景下，这种决定显得不够谨慎。M女士：“我理解你对灾后住宅的需求，但为什么要选在海边？你家都曾被海啸冲毁了，海边的塔楼公寓真的安全吗？”K先生则认为：晴海处于东京湾内部，海啸能量扩散后危险性不高，而且公寓的地基是填海抬高的，相对安全。住在塔楼的高层，即使发生海啸，也不会有生命危险，基本上就像是住在海啸避难塔里一样。他还认为，相比高层塔楼，木结构房屋密集的低层住宅区，地震时由于煤气和电力设施受损，极易发生大量火灾，如1923年关东大地震，东京近半房屋被烧毁，相反高层住宅在对应地震及次生灾害方面，反倒优于普通的独栋住宅。然而，M女士并不认同她丈夫的看法。她指出，虽然塔楼公寓可能不会被海啸冲毁，但地震时，塔楼的剧烈晃动和电梯停运带来的被困风险是无法忽视的。虽然建筑本身结构坚固，不至于因强震而倒塌，但高楼部分的摇晃幅度远比地面要大，楼层越高，摇晃越厉害。而且，一旦电梯停运，可能被困在里面，面临断水断电及粮食和药品短缺的严重局面，甚至灾后救援和医疗急救人员都无法及时赶到。

近年来的研究也指出，南海海槽巨大地震可能带来的地震动规模，远超以往所有设想。虽然2000年以后建造的塔楼公寓通常能够承受强震，但高楼晃动与电梯停运仍是隐患，而且楼层越高，需要及时抢救的人员生存率越低。更为严重的是，巨大的灾难可能导致埋立地的土质发生液化，严重时可能会导致建筑倾斜或坍塌。这会使塔楼公寓的资产价值大幅缩水。如果花上超过1亿日元购置房产，一旦发生灾害，资产价值会怎样？在过去，许多人看重公寓的地理位置、舒适度和投资潜力，但如今，灾难风险与居住持续性正逐渐成为影响公寓资产价值的重要因素。特别是未来可能发生的巨大地震，防灾对策将成为影响公寓价值的决定性因素。K先生则认为，虽然灾难风险不可忽视，但塔楼公寓在其他方面的优势使得它依然是一个值得投资的选择。毕竟，在退休或换房时，塔楼公寓更容易找到买家，变现能力强，市场需求也相对较高。

在对灾难风险与资产增值的考量中，K先生和M女士仍然存在分歧。K先生看重的是塔楼公寓的防灾性能与生活便利，而M女士则更加注重潜在的灾难风险与资产价值的稳定性。尽管近年来建筑的抗震技术有了显著提升，但尚未经历过实际大型地震的验证，因此在评估资产长期稳定性时，抗震风险仍需谨慎考量。